Les niveaux de rentabilité proposés par les plateformes de crowdfunding interpellent : une telle attractivité a de quoi séduire mais aussi inquiéter ! Comment peuvent-elles servir des intérêts de 7 à 12% si éloignés de ceux qu’offrent les placements financiers de la place ?
L’interrogation est légitime, pourtant les taux inscrits dans le contrat entre l’investisseur et le promoteur via la plateforme sont bien réels. Ils découlent d’un calcul rigoureux établi de manière professionnelle et contrôlé par le comité consultatif de la plateforme, lorsque cela est le cas, constitué alors de professionnels de l’immobilier.
Le fonctionnement du crowdfunding immobilier
Le financement d’un programme immobilier se compose de fonds propres complétés d’un crédit immobilier souscrit auprès d’un établissement financier. Soit le promoteur dispose d’un apport personnel suffisant, soit il constitue un tour de table avec des co-investisseurs privés (club deal) pour réunir les fonds propres nécessaires au projet. Dans ce cas les co-investisseurs entrent au capital de la société portant le projet immobilier, le plus souvent une SCCV (Société Civile de Construction Vente).
Les associés partagent dès lors l’ensemble des gains futurs mais aussi l’ensemble des risques de l’opération : coût de construction, succès de la commercialisation, refus ou recours sur le permis de construire, ou autres. Le résultat de l’opération une fois achevée est reparti équitablement entre les investisseurs, comme les éventuelles pertes qui peuvent être supérieures au capital investi.
Le crowdfunding immobilier permet au promoteur de compléter son apport personnel pour constituer les fonds propres du projet sans devoir faire appel à des associés. Il collecte, via la plateforme, les sommes nécessaires sous forme obligataire. Ce complément de fonds propres est dès lors rémunéré distinctement et non assimilable à des actions. Sa rémunération est fixe et l’échéance de remboursement arrêtée : il constitue une charge au bilan du promoteur qui contracte une dette sans devoir partager les gains comme cela est le cas avec des associés du tour de table.
Bien que l’investisseur en financement participatif intervienne dans le financement d’une opération par voie obligataire (et non en capital), il est important de rappeler que les opérations portées par les promoteurs comportent un risque réel. En effet, les opérations sont exposées à des risques (coût de construction, succès de la commercialisation, refus ou recours sur le permis de construire, ou autres). Ceux-ci peuvent placer le promoteur en difficultés au point de ne pas être en mesure de rembourser l’ensemble des fonds.
Certaines précautions doivent être prises
Pour maîtriser ce risque, il est recommandé de bien choisir sa plateforme de crowdfunding immobilier. La régulation par l’Autorité des Marchés Financiers en tant que CIP est en ce sens déterminante et constitue une précaution minimale. Fundimmo a été la première plateforme de financement participatif 100% immobilier à obtenir ce statut en France en avril 2015. Les statuts CIP des plateformes sont enregistrés et peuvent être vérifiés auprès de l’ORIAS (www.orias.fr).
Une seconde précaution consiste à sélectionner parmi les plateformes celles qui sont constituées par des professionnels de l’immobilier ou qui ont recours à des professionnels experts dans la sélection de leurs opérations immobilières. Ainsi Fundimmo a décidé de s’entourer d’un comité de professionnels de l’immobilier qui sélectionnent les opérations présentées sur sa plateforme au terme d’analyses rigoureuses et détaillées. Cette démarche permet aux investisseurs de financer des opérations à risque maîtrisé et offrant des taux de rentabilité attractifs. La grille d’analyse inclue, outre la pertinence du projet et son bilan prévisionnel, le contrôle effectif de l’accord bancaire préalable obtenu par le promoteur, l’obtention de toutes les garanties financières (garantie financière d’achèvement, caution solidaire du promoteur ou autres), l’obtention des autorisations administratives (permis de construire notamment) et l'obtention des assurances obligatoires (dommage ouvrage, tout risque chantier, responsabilité constructeur non réalisateur, etc.).
Parmi les plateformes de crowdfunding, Fundimmo et ses fondateurs se distinguent sur le marché par leur spécialisation exclusive en immobilier, leur expertise et surtout leur parfaite connaissance du marché de l’immobilier, aussi bien en logements qu’en immobilier professionnel.
En conclusion, les rendements élevés proposés par le crowdfunding immobilier suivent donc une logique financière et de marché. Avant d’investir, il reste cependant essentiel de s’informer en détails sur l’opération et l’historique du promoteur, mais surtout de bien choisir sa plateforme.
