Le financement alternatif, un concurrent du crédit bancaire ?

Le financement est le nerf de la guerre dans le montage d’une opération immobilière. En effet, tout projet, quel qu’il soit, nécessite des fonds propres. Et les projets immobiliers, de par les montants de financements conséquents qu’ils nécessitent, soulèvent d’autant plus la question de la liquidité des fonds propres. Les promoteurs immobiliers utilisent traditionnellement trois sources de financement : le crédit bancaire, la pré-commercialisation des biens à venir et l’apport personnel.

Dorénavant le marché leur offre une nouvelle possibilité : le financement alternatif. Alors que se cache-t-il derrière ce nom ? Réponse en 3 questions.

Financement alternatif : dans quel but ?

Historiquement, le financement alternatif a toujours existé. Dans sa forme traditionnelle, il consiste à organiser un tour de table financier composé du promoteur immobilier et d’investisseurs associés au capital de la société de projet et apportant les fonds propres complémentaires et nécessaires à la réalisation de l’opération.

Aujourd’hui, la digitalisation des métiers immobiliers et des paiements en ligne aidant, le promoteur immobilier dispose d’autres options pour ne pas allouer toutes ses ressources dans une seule opération. Il existe deux types de financements alternatifs :

• Le financement corporate ;
• Le financement participatif.

En outre, le financement alternatif permet au promoteur de réduire son apport personnel de moitié : 5% au lieu de 10% en moyenne, tout en continuant de faire appel au crédit bancaire.

Comment cela fonctionne-t-il ?

Le financement corporate ou crowdlending fait appel à des particuliers ou des investisseurs plus expérimentés/professionnels afin de financer un ou plusieurs projets de développement d’une entreprise. Il s’agit d’un prêt effectué par une communauté d’investisseurs privés envers une entreprise ciblée. La plateforme October par exemple propose d’accompagner des PME dans leurs croissance. Des promoteurs immobiliers font appel à ce type de plateformes afin d’augmenter leur trésorerie et donc de l’investir en fonds propres dans la réalisation de programmes de promotion.

Le financement participatif (crowdfunding en anglais), qu’on ne présente plus puisqu’il a déjà fait ses preuves dans divers domaines. Dans le monde de l’immobilier, il permet aux promoteurs de lever en direct via une plateforme 100% internet, comme Fundimmo, une partie des fonds propres nécessaires. Lors de cette démarche, contrairement au financement corporate, les particuliers placent leur épargne dans un projet spécifique. Plusieurs projets sont proposés, détaillés, puis les internautes font le choix de placer leur épargne dans le ou les projets auxquels ils croient.

Quels sont les avantages ?

Ces deux modèles de financement ont un avantage commun, et non des moindres : la rapidité de l’octroi des fonds. À partir de la présentation du dossier, deux mois suffisent pour récolter environ 50% des fonds propres nécessaires au projet immobilier. Concrètement, voici ci-dessous les étapes menant à la réussite du financement participatif d’une opération :

• Le 7 juin 2017, le dossier de financement du projet Eleman est transmis à la plateforme Fundimmo ;
• Le 23 juin 2017, le comité consultatif de Fundimmo valide le projet ;
• Le 11 juillet 2017, la collecte est lancée : 261 500€ collectés en 31 minutes ;
• Le 1^er août 2017, le promoteur a reçu ses fonds.

Aussi, le porteur du projet, seul associé à bord, garde la main sur son projet ainsi que son pouvoir décisionnaire.

Avantage du financement corporate

Du fait que les investisseurs se positionnent sur le développement d’une entreprise et non d’un projet particulier, le promoteur immobilier garde une liberté certaine dans l’utilisation des fonds. Il peut ainsi repartir ses ressources sur plusieurs projets, ou tout simplement en fonction de ses besoins à un instant T.

Avantages du financement participatif immobilier

• Le crowdfunding immobilier permet au promoteur de ne plus immobiliser tous ses capitaux dans une seule opération : en libérant 50% des fonds propres d’une opération donnée, il gagne l’opportunité d’en lancer une seconde, à 50-50 avec les crowdfunders, tout en sollicitant de nouveau sa banque pour financer cette nouvelle opération. Il s’agit donc également d’un accélérateur d’activité pour le monde bancaire.
• Le promoteur bénéficie d’une analyse complète et gratuite de son dossier immobilier. En soumettant son projet à une plateforme de crowdfunding, le dossier proposé fait l’objet d’une étude approfondie par un comité afin de déterminer si le projet est viable ou non. Le porteur de projet obtient donc une expertise et un conseil personnalisé complémentaire par des professionnels.
• La multitude d’acteurs autour du projet (promoteur, architecte, constructeur, commercialisateur, etc.) ainsi que le référencement de ce dernier sur le web entraine assurément une communication virale autour de lui. L’ensemble des participants à la collecte des fonds (le promoteur immobilier, la plateforme et ses investisseurs) se veulent ambassadeurs du projet en le faisant connaître et en augmentant sa visibilité.
• Enfin, l’avantage considérable du crowdfunding immobilier repose sur son effet de levier. Le financement participatif permet au promoteur immobilier de diviser par deux la mobilisation de ses fonds propres personnels tout en réalisant une marge élevée. La rentabilité des fonds propres qu’il laisse immobilisés dans l’opération n’est pas affaiblie mais au contraire augmente grâce à l’effet de levier.

La conjoncture actuelle tend vers un déploiement des financements alternatifs et ce, dans plusieurs secteurs. L’immobilier, considéré comme une valeur refuge par de nombreux Français, n’échappe pas à cette impulsion qui permet aux promoteurs immobiliers de réduire leur apport personnel et d’aller chercher de nouveaux relais de croissance. Vous l’avez compris, le financement alternatif se place comme un complément du crédit bancaire et non comme un concurrent direct. De par ses nombreux avantages en termes de délai et de rentabilité, les financements corporate et participatif n’ont pas fini de faire parler d’eux.