Les projets de marchands de biens financés par le crowdfunding ont augmenté de 69 % en 2020*. Une hausse conséquente qui mérite que les investisseurs s’y attardent. Quelles sont les spécificités de ces projets ? Comment ça marche ? Pourquoi est-ce un placement rentable ? Focus sur cette typologie d’investissement.
Être marchand de biens, c’est avant tout être un bon négociateur à l’affût des bons plans. Car cette activité repose sur un postulat : acheter un bien le moins cher possible pour faire la plus value la plus importante possible. Mais dénicher la “bonne affaire” ne s’improvise pas. Cela nécessite d’avoir un réseau important, d’évaluer précisément le montant des travaux dans le cas d’une rénovation ou d’une réhabilitation et d’estimer au plus juste le potentiel de revente. Une opération de marchand de biens doit dégager une marge se situant entre 15 à 25 % pour être intéressante.
Du bon plan à son financement
Les projets de marchands de biens fleurissent notamment dans les grandes villes très attractives, là où le marché du foncier est tendu et où les programmes neufs ont dû mal à sortir de terre. Paris, Lyon, Marseille ou Bordeaux concentrent ainsi un volume important de projets puisque les acquéreurs potentiels à la recherche de biens en centre-ville sont nombreux. Et la seule option reste d’acquérir un bien ancien rénové. Les marchands de biens achètent aussi bien un immeuble vide que loué. L’opération sera plus simple à mesure que le taux de vacance sera élevé puisqu’il n’y aura pas de sujet lié au départ des locataires en place. Les projets de marchand de biens durent entre 12 et 15 mois contre 18 à 24 mois pour une opération de promotion classique. Reste à financer ces projets qui ne peuvent pas bénéficier d’appels de fonds de type VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement). Trois options existent : le financement sur fonds propres, le prêt bancaire et le crowdfunding.
Le crowdfunding, un mode de financement qui maximise la rentabilité
Financer un projet avec ses propres capitaux se révèle bien souvent complexe dans les villes où les prix ont tendance à s’envoler. Quant aux banques, il faut se tourner vers celles qui sont spécialisées dans le financement de professionnels de l’immobilier et apporter des garanties suffisantes. Un parcours complexe. Le crowdfunding constitue alors une alternative intéressante en permettant de capter des fonds auprès des particuliers sans s’associer à d’autres structures ce qui diluerait les marges. Chez Fundimmo, si la structure est petite et qu’aucune banque finance le projet, nous prêtons à hauteur de 50 % du besoin, parfois 70 %. Du côté des investisseurs, ce type de projets permet de diversifier son portefeuille avec des durées plus rapides et de répartir les risques sur des typologies de programmes différentes. Un financement gagnant-gagnant : la part des opérations de marchands de biens dans le crowdfunding représente d’ailleurs 38,8 % en 2020 contre 23 % en 2019, soit une augmentation de près de 69 %*.
*Source : Baromètre annuel du crowdfunding immobilier en France 2020, Fundimmo
