À l’occasion de la sortie du projet La Villa des Sources sur la plateforme Fundimmo, Bertrand Gaffinel, Directeur Général de Bricqueville, a accepté de répondre à nos questions. Il est notamment revenu sur les spécificités du projet ainsi que sur le dynamisme du Grand Paris et plus précisément sur la ville de Saint-Ouen où il sera implanté.
Deborah Labre, Fundimmo
Bertrand Gaffinel bonjour, merci de vous joindre à moi aujourd’hui pour cette première émission d’un tout nouveau format que nous lançons chez Fundimmo. Nous souhaitons donner la parole aux professionnels de l’immobilier pour mieux comprendre les enjeux de ce secteur dans lequel nous évoluons.
Bertrand, vous êtes Directeur Général de la société Bricqueville, pourriez-vous vous présenter auprès de nos investisseurs ?
Bertrand Gaffinel, Bricqueville
Bricqueville est une société de promotion, qui a été créée en 2011 avec deux associés Gérault de Sèze et moi-même. Gérault est issu du monde la promotion après avoir notamment développé une entreprise qui s’appelle « Une pièce en plus » et moi-même qui suis du monde du brokerage chez CBRE où j’ai passé 17 années. Nous avons créé Bricqueville pour développer des opérations de logements et puis petit à petit de tertiaire. Nous livrons entre 200 et 300 logements par an, notre ambition étant bien sûr de poursuivre notre développement et aujourd’hui l’opération Villa des Sources y participe.
Deborah Labre, Fundimmo
Justement vous me faites une très bonne transition vers ce projet ! Effectivement vous lancez ce nouveau projet à Saint-Ouen, Villa des Sources, est-ce que ce projet à une histoire singulière ? Des spécificités ou des points forts particuliers dont nous pourrions discuter aujourd’hui ?
Bertrand Gaffinel, Bricqueville
Alors oui, ce projet, comme tout projet, a une histoire. D’abord parce-que le futur immeuble s’insère dans un tissu urbain qui a une longue histoire, c’est le quartier Debin-Cayenne (il est d’ailleurs possible de découvrir l’histoire de ce quartier en se référant aux archives municipales, accessibles sur internet, Histoire et Mémoire d’un quartier de Cayenne à Debain). Alors, pourquoi on l’appelle le quartier de Cayenne ? Parce qu’il est enchâssé d’une part au périphérique et d’autre part aux voies ferrées. La spécificité de ce foncier est qu’il bénéficie d’une adresse parisienne. Il a longtemps été utilisé par des puciers, ensuite il a accueilli très longtemps les Studios dits de Saint-Ouen qui, suite à la révolution passant de l’analogique au numérique, ont été vendus et c’est là où Bricqueville est intervenu en 2011. Nous y avons habité pendant près de 8 ans avant de redéménager le temps de lancer le chantier.
Chantier La Villa des Sources
Deborah Labre, Fundimmo
Saint-Ouen est une ville particulièrement dynamique qui continue de séduire un grand nombre d’entreprises, y-a-t-il selon vous une corrélation directe avec le vaste projet du Grand Paris ?
Bertrand Gaffinel, Bricqueville
Avec ce caractère industriel il y a une transformation des différents sites et cela passe par une tertiarisation et aujourd’hui le territoire a vu accueillir, petit à petit, des structures de grand renom comme tout d’abord la région IDF, demain il y aura la DGSI qui va s’installer avenue Michelet. Il y a également la rénovation de tout un pan du quartier des Puces, avec la rénovation du stade Bauer qui a été racheté par le groupe Réalité. Vous avez également toutes les opérations développées par BNP sur plus de 50 000 mètres carrés et bien entendu au-delà de Saint Ouen même il y a toutes les opérations qui se font à proximité notamment Porte de la Chapelle où un campus universitaire va s’installer, la Chapelle Condorcet. Il y a également le Dock des Alcools sur 11 000 mètres carré et puis le dossier Chapelle International qui développe de la logistique urbaine et du bureau. Tous ces investissements créent forcément une dynamique, alors pourquoi cette dynamique ? Elle est principalement liée au fait qu’il y ait du foncier disponible, au fait qu’il y ait de nouveaux transports en commun. On parle de la ligne 14 et notre dossier (NDLR – la Villa des Sources) est à 700 mètres de la ligne 4 qui est une des lignes historiques de Paris, qui traverse Paris du nord au sud et c’est surtout une ligne qui est en train de s’automatiser comme la ligne numéro 1, forcément elle fonctionnera très bien. Et puis vous avez bien entendu le tram qui s’installe et qui va se poursuivre jusqu’à la porte Dauphine. Donc tous ces paramètres concourent au fait qu’il y ait une bonne dynamique, et au-delà de cette dynamique vous avez des événements comme les JO qui vont dynamiser encore davantage la ville, puisqu’il y aura notamment le Village Olympique à Saint-Ouen et bien sûr tout ce qui se passe en Seine-Saint-Denis au travers de différents événements Olympiques. Et d’ailleurs cela me fait penser que Bouygues vient de gagner le nouveau dossier Arena pour accueillir les jeux de basket des JO. En plus de cela, vous avez à l’intention de la Mairie de Paris, la volonté de transformer le boulevard périphérique en boulevard urbain, cela a déjà fait l’objet d’une discussion aux dernières municipales et l’objectif est qu’il y ait d’ores et déjà une première étape en 2024. Donc tout cela permet de créer de la dynamique, sachant que Saint-Ouen est une commune qui a plus de 2 portes, la Porte de Saint-Ouen et la Porte de Clignancourt et puis même peut-être la Porte des Poissonniers puisqu’elle est frontière avec Saint-Ouen et Paris.
Deborah Labre, Fundimmo
C’est une ville très attractive, le département de la Seine Saint Denis l’est aussi, vous parliez du fait que cette région soit très désindustrialisée aujourd’hui et cela me fait un très bon parallèle sur le sujet des friches industrielles. Nous savons que la revitalisation des territoires est un sujet important, principalement dans ce bassin. En France nous comptons entre 200 000 et 300 000 friches industrielles, c’est une donnée qui est difficilement estimée, des sites qui sont mal cartographiés. Vous avez-vous-même réalisé un projet de revitalisation de friche industrielle, La Tour Labinal, qui est aussi à Saint-Ouen, pourriez-vous nous en dire plus ?
Bertrand Gaffinel, Bricqueville
Alors oui il s’agit du futur siège de Bricqueville qui accueillera également un coworking. Cette ancienne friche industrielle c’était une usine qui était verticale, ce qui est très rare, elles étaient plutôt horizontales, c’était l’usine Labinal. À Saint-Ouen il y a eu beaucoup d’usines, il y a eu les usines Citroën PSA, aujourd’hui il y a encore des sites industriels mais tout cela se tertiarise.
Notre ambition a été que, sur la Tour Labinal, nous avons gardé la structuration de l’immeuble et l’avons entièrement réhabilité en gardant son caractère tout en brique, pour y installer un site tertiaire. Je dirais que le fait d’avoir conservé ce témoignage du passé, permet de s’insérer à la fois dans un univers contemporain et à la fois en témoignage de l’histoire. Je suis convaincu, au sujet des friches et c’est ce qui est voulu par le projet de loi Climat et Résilience qui souhaite lutter contre l’artificialisation des sols et donc il va nécessairement falloir travailler sur les existants et notamment sur les friches industrielles qui impliquent un travail amont pour une programmation de dépollution des sols. Cela nécessite donc beaucoup de travail, beaucoup de concertations et beaucoup d’échanges avec les différents partenaires, notamment avec la Ville qui est au cœur du sujet. Au bout du compte c’est au bénéfice de l’ensemble des habitants et de la société. C’est très intéressant de travailler sur ce genre de projet, il faut beaucoup de patience !
Deborah Labre, Fundimmo
La réhabilitation des friches est un sujet particulièrement intéressant et cela à deux égards, pour sa portée environnementale mais aussi sociétale. C’est un sujet que nous suivons avec beaucoup d’intérêt chez Fundimmo !
Dernière question Bertrand, de votre point de vue, à l’aube d’une crise économique importante et toujours au cœur d’une crise sanitaire sans précédent, quelles sont selon vous les perspectives du secteur ?
Bertrand Gaffinel, Bricqueville
Le marché du logement en IDF est plutôt sous-offreur et fortement demandeur. Il n’y a pas d’adéquation aujourd’hui entre l’offre et la demande, ce qui explique que les prix restent élevés, ce qui tire vers le haut le prix des fonciers. La partie logement reste donc dynamique à la demande et donc difficile de réaliser des opérations à l’offre. Néanmoins il y a des opportunités et cela passera par une verticalisation, des transformations des anciens sites (et des friches), etc.
Sur la partie tertiaire, il y a de vraies réflexions qui sont menées suite à l’essor du télétravail. Il y a un projet de loi qui est discuté au Sénat pour aider à développer le télétravail et notamment à développer tout ce qui tourne autour du coworking, ce qui permettra aux salariés de gérer leur temps et lieux de travail entre leur domicile et les espaces de coworking. Là aussi il y a des pistes très intéressantes. En ce qui concerne le commerce, le commerce dit « de proximité » (comme les pharmacies, boulangeries, pressing, etc.) est porteur et très dynamique puisque les centre villes ont besoin de ces services. Et de l’autre côté des opérations qui sont quasiment stoppées pour tout ce qui concerne le développement des centres commerciaux. La logistique visiblement semble très bien marché avec toutes les entreprises liées à Internet à l’essor du e-commerce et de la logistique urbaine. Il y aura toujours des opérations à faire, il faudra que les opérateurs soient toujours plus ambitieux et réactifs en poursuivant en permanence l’exploration de ce que l’on peut faire.
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