Rencontre avec André Estienne

Pour ce nouvel épisode de « Rencontre avec », nous avons échangé avec André Estienne, Président du comité Fundimmo. Provenant du métier du financement de l’immobilier, il a accepté de répondre à nos questions sur son rôle au sein du comité Fundimmo mais également sur les évolutions que connaît le marché de l’immobilier.

1. Présentation d’André Estienne et de son parcours

• Je n'ai toujours fait que de la banque, j’ai débuté ma carrière dans le financement des entreprises de BTP et de transports, que ce soit à court, moyen ou long terme, soit au total 18 ans passés dans deux établissements. Je suis ensuite entré au Crédit Foncier en 1991 au moment de la crise de l’immobilier pour m’occuper des dossiers difficiles. Dès que la crise s’est atténuée, j’ai été responsable du financement de la promotion immobilière, toujours au crédit Foncier pendant presque 20 ans jusqu’à ma retraite. Je suis donc un pur produit de la banque, je n’ai jamais été chez un promoteur mais j’ai financé tout type d’opérateurs, qu'ils soient grands ou petits.
  
  

2. Comité Fundimmo

Comment en êtes-vous arrivé à travailler avec Fundimmo au sein de son comité ?

• Il y a à peu près deux ans, un des dirigeants de Fundimmo souhaitait faire entrer dans le comité une personne qui connaissait bien la banque car le comité ne rassemblait que des professionnels de l’immobilier. Ils ont donc fait appel à moi. Cela me permettait de contraster avec ma place au sein d’un autre comité, celui de CGI BAT (Caisse de Garantie Immobilière du Bâtiment), spécialisé dans la délivrance de GFA (Garantie Financière d’Achèvement).

Quel est votre rôle au sein de ce comité et en quoi consiste-t-il ?

• Mon rôle est d’apporter mon avis avec une optique plus financière que technique. Le comité est déjà composé de techniciens, j’apporte donc une vision bancaire. Grâce à ma carrière, je connais un certain nombre d’opérateurs, ce qui me facilite la tâche dans l’analyse de leurs dossiers.

Selon vous, quels intérêts ont les promoteurs à passer par le crowdfunding immobilier pour financer leurs opérations ?

• Aujourd’hui il y a beaucoup de ventes en blocs et ce sont des opérations qui ne demandent pas beaucoup de crédits bancaires ou même quelques fois pas du tout. Le seul financement demandé correspond à la GFA (Garantie Financière d’Achèvement), gérée par les banques ou les assureurs. Le souci des opérateurs est donc de conforter les fonds propres des opérations pour en faire un plus grand nombre qu’avec leurs fonds propres personnels ou ceux de leurs associés. S’ajoute à cela le fait que les banques sont de plus en plus lentes à répondre, là où le crowdfunding est relativement rapide. C’est un mode de financement beaucoup plus simple et réactif que le monde bancaire car les directions dans les banques n’ont pas la fibre immobilière.
  Même si le crowdfunding est plus cher qu’un crédit bancaire, le prix n’est pas souvent gênant pour les opérateurs.

Comment ça marchait avant le crowdfunding ?

• De tout temps, les promoteurs n’ont pas apporté la totalité des fonds propres, il y avait toujours des associations avec des family office ou autre. Le financement participatif est très récent, souvent les professionnels utilisaient leurs fonds propres mais cela limitait les opérations, ou alors ils faisaient appel à leurs amis proches. C’était un peu la débrouille ! Aujourd’hui, c’est plus simple de faire appel à une plateforme de crowdfunding comme Fundimmo. Cela permet de sortir du système D, sachant que les emprunts à leurs associés coûtaient cher par rapport au crowdfunding. Compte tenu des marges actuelles, le coût du crowdfunding est encore acceptable.

D’après vous, quels sont les points à mettre en avant dans le crowdfunding immobilier pour attirer les promoteurs ?

• La rapidité comme on le disait plus tôt, c’est le point le plus avantageux par rapport aux banques. La composition des comités aussi, formés de professionnels du secteur mais également le fait que les investisseurs soient variés et particuliers. La simplification des accès aux financements de fonds propres qui au final est plus économique que de faire appel à de gros investisseurs aux taux peu avantageux.
  En dehors de tout cela, les prix de vente ne progressent pratiquement plus, aujourd’hui, les commercialisations se font aisément et on retrouve beaucoup de ventes en bloc, notamment pour les projets sociaux.

3. La situation actuelle du marché de l'immobilier

Le marché de l'immobilier se complexifie pour les opérateurs, notamment avec le nouveau DPE, la hausse des coûts des matières premières, la désartificialisation des sols ou encore les permis de construire difficiles à obtenir... Comment font les opérateurs pour se réinventer et faire face à ces contraintes ?

• La chance est que les banques financent les particuliers qui veulent acheter des logements donc pour l’instant il n’y a pas de difficulté au niveau de la commercialisation. Les difficultés se retrouvent plus dans le prix du foncier.
  La réglementation s’est beaucoup complexifiée depuis quelques années, que ce soit pour les normes handicapées ou encore les normes environnementales visant les économies d’énergies. Il y a toujours des recours sur les permis de construire depuis plus de 20 ans, mais c’est surtout l’évolution des coûts des matériaux et de l'approvisionnement des chantiers qui pose problème. Aujourd’hui, quand on voit des augmentations de 30, 40 ou 50% c’est très inquiétant et ça l’est aussi pour les entreprises avec lesquelles ils contractent qui risquent de rencontrer des difficultés.
  Ils ont donc tout intérêt à faire attention, en particulier les entreprises de gros œuvre.
  Le souci est donc la réduction des marges à venir, on le ressent dans certains dossiers, mais c’est encore une foi dû à l’augmentation des prix des matériaux. L’évolution est très claire et les marges sont de plus en plus faibles.

Avez-vous des exemples de démarches mises en place par des sociétés pour parer ces problèmes ?

• La nouvelle génération de promoteurs fait beaucoup d’efforts de gestion pour répondre à ces problématiques et pour maitriser leur prix de revient même si cela reste parfois compliqué.

On sent que la portée ISR (Investissement Socialement Responsable) prend de plus en plus d’importance pour les opérations immobilières, sentez-vous un effort de la part des promoteurs concernant ce sujet ?

• Ils sont obligés, commercialement parlant, de faire des efforts et de montrer qu’ils s’en préoccupent. Et cela s’applique à toutes les tailles de structures que ce soit pour les petites ou les grandes entreprises.

Quand on parle de démarche éco-responsable, on peut penser aux spécialistes de l’ossature bois, comme Hervé Demeure de chez Continental Foncier que nous avions rencontré plus tôt dans l’année. On a l’impression que c’est très rare dans la promotion immobilière d’entreprendre des démarches aussi respectueuses de l'environnement. Ces démarches deviennent-elles des actes commerciaux plutôt que des volontés des promoteurs ?

• Il existe des promoteurs orientés vers les constructions à ossatures bois depuis quelques temps. Même s’ils faisaient beaucoup de maisons auparavant, ils font de plus en plus de logements collectifs et ils ont pris le virage il y a quelques année déjà.

Le climat, l'environnement ou encore l'écologie sont des sujets prégnants aujourd'hui. La loi climat et résilience sera mise en application prochainement et va directement impacter le secteur de l'immobilier. Quelles orientations imaginez-vous pour l'immobilier de demain ?

• Bien entendu, les opérateurs essaient de s’améliorer et de trouver des solutions en accord avec l’époque. Il y a déjà eu beaucoup d’efforts de faits sur la protection des bâtiments avec les nouveaux matériaux, et on le voit aujourd’hui avec la qualité des logements sociaux par exemple, ce qui n’était pas vraiment le cas il y a quelques années.
  Au final, le souci reste la marge, mais la demande sur ces sujets responsables risque de prendre de plus en plus de place dans l’immobilier.

Artificialisation des sols, qu’en est-il ?

• Pour l’immobilier d’entreprise cela devient un petit peu compliqué. Les promoteurs ont tendance à racheter des friches industrielles pour plus de sécurité notamment au niveau des permis là où les terrains agricoles sont plus durs à transformer. Mais selon l’activité industrielle présente dans la friche, la transformer peut coûter très cher. Le secteur de l’immobilier a donc plein de défis à relever pour l’avenir !