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Nouveau DPE : quelles conséquences pour le marché de l'immobilier ?

Le Diagnostic de performance énergétique (DPE) a connu un remaniement non négligeable au 1er juillet. Objectif : uniformiser les méthodes de calcul pour garantir (enfin) sa fiabilité. In fine, il deviendra opposable juridiquement et permettra d’engager la rénovation énergétique de certains logements considérés comme de vraies "passoires énergétiques”. Des conséquences importantes pour le marché de l’immobilier. Tour d’horizon.

Depuis le 1er juillet 2021, un nouveau DPE est entré en vigueur.« Grâce à sa refonte, nous le rendons plus fiable, plus lisible et faisons en sorte qu'il tienne mieux compte des enjeux climatiques qui sont les nôtres » ont indiqué Barbara Pompili, ministre de la Transition écologique et solidaire et Emmanuelle Wargon, ministre déléguée auprès de la ministre de la Transition écologique, chargée du Logement. Il faut dire que la France compterait près de 5 millions de passoires thermiques*.

Fiabilité et opposabilité : les deux grands changements du DPE

Le nouveau DPE devient donc plus fiable grâce à une méthode de calcul revue et consolidée qui s’applique de façon homogène à tous les logements. Fini le temps où l'on s'appuyait uniquement sur les factures énergétiques ! « Cette technique faussait complètement les résultats puisqu’une résidence secondaire habitée 3 mois dans l’année consommait, de fait, moins qu'une résidence principale. Elle bénéficiait d’une meilleure classification ce qui n’avait pas de sens » nous confiait un professionnel. Le DPE vierge, sans indication sur la consommation énergétique, sera également interdit. Désormais, le calcul s’opère uniquement sur la “méthode conventionnelle” qui s’intéresse aux caractéristiques du bâtiment : isolation, matériaux, systèmes de chauffage et de production d’eau chaude, surfaces vitrées, etc. D’autres critères estimatifs sont également pris en compte comme une occupation quotidienne du logement de 16 h en semaine ou la température ambiante. Le DPE 2021 analyse ainsi les 5 usages de consommation énergétique (contre trois auparavant) : chauffage, eau chaude, climatisation, éclairage et auxiliaires (VMC/chauffage). Fiable, le DPE deviendra alors opposable juridiquement. Cela signifie qu’en cas d’erreur, l’acheteur ou le locataire du bien peut obtenir réparation.

40% des biens devraient voir leur classement dégringoler

La Fédération nationale de l’immobilier (FNAIM) estime que 40 % des biens vont changer de classification entre le nouveau et l’ancien DPE. « Selon les premiers retours que nous avons, 200 000 logements chauffés au gaz et 600 000 logements chauffés au fioul vont devenir des logements énergivores (classés E, F et G) », explique le Président de la FNAIM, Jean-Marc Torrollion. C’est bien là aussi l'objectif du gouvernement : donner au DPE un rôle structurant dans la rénovation énergétique du parc de logements. Plus lisible avec un design plus communiquant, le DPE affichera une série d’actions de rénovation énergétique à entreprendre en priorité et propose des scénarii de travaux, de manière compréhensible et pédagogique pour les propriétaires. Le DPE pourrait avoir ainsi une incidence plus forte sur le prix de vente d’un bien. En 2019, une étude du site Notaire.fr sur la valeur verte des logements en France indiquait déjà que les biens étiquetés F et G se vendaient à un prix entre 2 et 18 % inférieur à celui d'un bien avec un classement énergétique D. Il y a des chances que cela s'accentue encore dans les prochaines années.

Des incidences sur le marché locatif d'ici 2025

Autre nouveauté du DPE : un pictogramme dédié aux passoires thermiques pour les biens étiquetés F et G. Et là, le planning du gouvernement est clair : interdiction de louer des logements classés G en 2025, les logements classés F en 2028, les logements classés E en 2040 et enfin les logements classés D en 2048. Nul doute que cela va secouer le marché locatif. Enfin, pour plus de transparence, un indicateur mentionne explicitement une évaluation de la facture énergétique théorique du logement, sous forme de fourchette. Cet indicateur sera d’affichage obligatoire sur les annonces immobilières à partir du 1er janvier 2022. Bref, le DPE va restructurer le marché immobilier pour répondre aux exigences environnementales que s’est fixée la France.

 

*Source : Rapport du ministère de la Transition écologique, septembre 2020.

 

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