Le crowdfunding immobilier est une forme d’investissement faisant appel à une multitude d’investisseurs, physiques ou morales, pour financer le développement d’un projet immobilier. Une fois ce dernier mené à son terme, les investisseurs peuvent récupérer leur capital ainsi que des intérêts annuels de l’ordre de 7 à 12%. Ce taux de rentabilité attractif attire de plus en plus d’investisseurs. Nous allons approfondir les modalités d’un remboursement suite à un investissement en crowdfunding immobilier.
Par qui est effectué le remboursement ?
Il est important de rappeler que les relations entre les promoteurs immobiliers et les investisseurs sont gérées par une plateforme en ligne, comme par exemple Fundimmo, société agréée par l’Autorité des Marchés Financiers. Dans la majorité des cas, le promoteur possède une société de projet qui, une fois son programme immobilier terminé, rembourse le capital (sous forme obligataire) des investisseurs ainsi que leurs intérêts à une SAS [1] intermédiaire. Cette dernière peut être gérée ou non par la plateforme en ligne qui redistribue les gains aux investisseurs.
Sous combien de temps ?
Le crowdfunding permet d’investir dans un projet à durée fixe. Celle-ci est inscrite dans le bulletin de souscription obligataire, qui fait office de contrat : il y est indiqué la date contractuelle du début du projet ainsi que sa durée, 12, 24 ou encore 36 mois par exemple.
Cependant, l’immobilier est soumis à de multiples facteurs qui constituent un risque sur le remboursement à la date d’échéance. Il peut donc y avoir différents scénarios :
- Remboursement à date : le contrat est respecté, les investisseurs sont remboursés à l’échéance prévue du total du capital investi et des intérêts escomptés ;
- Remboursement anticipé : le bulletin de souscription contient une clause qui spécifie qu’un remboursement par anticipation peut être réalisé accompagné des intérêts calculés jusqu’à cette date de remboursement anticipée. Les investisseurs récupèrent leur dû avant la date prévue, ce qui est plutôt bien accueilli ;
- Un remboursement avec du retard : la date d’échéance contractuelle maximum n’est pas respectée. Pendant ce temps, les intérêts continuent de courir, il est alors possible d’obtenir une somme plus élevée que prévu. Cependant, si la construction prend plus de temps, elle coûtera plus chère et il se peut que le promoteur ne soit pas en capacité de rembourser. Le retard peut se transformer en défaut de paiement ;
- Un défaut de remboursement (0,16% [2] des cas sur le marché du crowdfunding immobilier au 31 décembre 2020) : le programme n’a pas abouti et le promoteur n’est pas en mesure de rembourser le prêt. L’investisseur perd tout ou une partie de sa mise initiale.
Et la fiscalité ?
À noter que les sommes sont toujours exprimées en brut.
Lorsque l’ensemble des remboursements ont été transférés par le promoteur vers la SAS intermédiaire, la plateforme s’occupe de réaliser les déclarations fiscales et de redistribuer la somme nette due à chaque investisseur. Pour un accompagnement et un suivi optimum, les plateformes comme Fundimmo s’occupent des démarches fiscales des investisseurs.
La fiscalité applicable diffère selon la situation de l’investisseur :
- Un résident fiscal français ne dépassant pas certains seuils de revenus et ayant rempli la dispense de prélèvement : il n’est soumis qu’aux prélèvements sociaux égaux à 17,2% des gains. La dispense de prélèvement est un document disponible chaque année sur le blog de Fundimmo à partir d’octobre et doit être retourné rempli et signé avant le 30 novembre de l’année N, avant la déclaration d’impôts en N+1 ;
- Un résident fiscal français dépassant les seuils de revenus : le taux est de 30%, incluant les prélèvements sociaux de 17,2% et les prélèvements fiscaux de 12,8%. Ce taux unique, flat tax ou prélèvement forfaitaire unique (PFU), est appliqué depuis le 1er janvier 2018 ;
- Un résident fiscal étranger : le taux est nul en France. Il devra déclarer ses revenus dans le pays auquel il est rattaché. Le taux local sera appliqué.
Une entreprise : les gains sont taxés dans le cadre de l’imposition sur les sociétés. Les gains bruts sont distribués par la plateforme.
Concrètement, combien peut rapporter un investissement en crowdfunding immobilier ?
Chez Fundimmo, les intérêts sont capitalisés, aussi appelés intérêts composés. Cela signifie que les intérêts produits sur les périodes précédentes sont incorporés au capital initial pour la production des intérêts futurs.
Exemple, vous investissez 3 000 € sur un projet de 2 ans avec un taux de rendement de 10% :
- La première année : 3 000 x 10% = 300 €
- La seconde année : 3 300 x 10% = 330 €
- Année 1 + Année 2 : 300 + 330 = 630€
Vous pouvez donc réaliser une plus-value de 630 € bruts au bout de 24 mois. Cet argent est un gain qui peut être épargné ou réinvesti dans un nouveau projet. Une des règles en investissement pour faire fructifier son épargne est de diversifier ses investissements, c’est-à-dire investir dans plusieurs projets différents. Fundimmo propose de nombreuses typologies de projets en mesure de répondre à vos attentes.
[1] Société par actions simplifiée
[2] Baromètre annuel 2020 du crowdfunding immobilier en France, réalisé par Fundimmo et Hellocrowdfunding
