Il existe aujourd’hui deux modes d’investissements en crowdfunding immobilier. Le premier consiste à exercer un placement par opportunité de certains investisseurs qui ne choisissent que des projets ayant des taux ou des durées correspondants à leurs critères. Ils peuvent également choisir d’investir dans certaines typologies ou localisations très précises. Le second, en revanche, revient à diversifier de façon décuplée son portefeuille en crowdfunding immobilier. Les investisseurs minimisent ainsi les sommes prêtées sur chaque projet afin d’investir sur un très grand nombre de projets. Et ce, quel que soit la durée, le taux ou encore la localisation du projet. Mais alors, quelle stratégie est la meilleure ?
Les différents modes d’investissement en crowdfunding immobilier
Le placement par opportunité
Une certaine catégorie d’investisseurs choisie de diversifier ses investissements en fonction de critères très précis comme la localisation, le taux proposé ou encore la durée de placement. Nous ne parlons alors pas ici du mode de diversification le plus varié. En effet, ce dernier est généralement choisi par les investisseurs plaçant un plus gros montant sur certains projets. Ce mode de diversification est bien souvent privilégié par des investisseurs ayant plus d’expérience en crowdfunding immobilier.
La diversification décuplée
À l’inverse, certains investisseurs ne souhaitent pas se limiter à un seul critère et font confiance aux plateformes dans la sélection de leurs projets. Ils minimisent alors le montant de chacun de leur investissement qui sera le même sur tous les projets. On parle ici de placements equipondérés. L’avantage est que si un investisseur prête sur plusieurs projets d’une plateforme, il sera impacté en cas de défaut d’un projet mais toujours gagnant. En effet, le taux de défaut du marché du crowdfunding immobilier était de 0,09% [1] en 2021 alors que celui de Fundimmo est de 0%.
Les critères de diversification à prendre en compte
Les critères à prendre en considération pour diversifier au mieux ses investissements en crowdfunding immobilier sont les suivants :
Le montant investi
Il est crucial de ne pas investir tout son capital dans un seul et même projet. Si vous disposez de 15 000€, préférez investir 1 000€ dans 15 projets plutôt que 15 000€ dans un seul projet. En effet, en cas de défaut de remboursement, la perte d’un projet en défaut sera alors compensée par les gains réalisés sur les autres projets.
La durée
En fonction de la nature du projet, la durée peut varier entre 6 et 48 mois. Le choix d’investir dans des durées différentes est judicieux puisqu’il vous permettra d’avoir des remboursements échelonnés dans le temps. Vous pourrez ainsi percevoir le capital et les intérêts de vos investissements à des périodes différentes.
Le porteur de projet
Pour vous prémunir de l’éventuelle faillite d’un promoteur, vérifiez que vous n’investissez pas dans des projets portés par une seule et même entreprise. En effet, en investissant dans des structures différentes et de tailles variées, vous minimiserez les pertes dans le cas où un projet connaîtrait un défaut.
La typologie du bien
- Résidentiel : consiste en la construction ou la rénovation de maisons individuelles, immeubles, logements sociaux, lotissements, etc.
- Commercial et bureau : il peut s’agir de parcs d’activités commerciales ou de bureaux avec une construction ou une acquisition en vue de sa vente ou de son exploitation.
- Mixte : il est question d’un regroupement de plusieurs typologies sous le financement d’un même projet. Par exemple, un local commercial au rez-de-chaussée d’un bâtiment avec des logements dans les étages supérieurs.
- Aménagement : on parle de l’achat d’un terrain avec pour finalité une revente à la découpe en plusieurs parcelles. L’objectif ici est de vendre des emplacements prêts à la construction avec les commodités nécessaires : eau, électricité, etc.
- Hôtellerie : consiste en la construction ou la réhabilitation d’un hôtel dans en vue de son exploitation.
La localisation
Les projets proposés par Fundimmo se situent exclusivement en France. Il vous est recommandé de ne pas concentrer tous vos investissements dans une même zone géographique et ainsi d’investir dans des villes et des régions différentes. La concentration du marché du crowdfunding immobilier et donc de l’offre est très forte en Île-de-France, notamment dû aux opérations de marchand de biens. Il est cependant intéressant d’investir dans d’autres régions de France afin d’avoir une diversification géographique intéressante. À ce titre, au cours de l’année 2021, Fundimmo a tout de même proposé des projets dans 10 régions différentes.
En crowdfunding immobilier, comme dans tout type d’investissement, il est important de respecter l’adage "ne jamais mettre tous ses œufs dans le même panier ". Il y a donc bien deux modes d’investissement distincts qui se dessinent aujourd’hui en crowdfunding immobilier, mais il est important de noter qu’un mode d’investissement n’est pas forcement mieux qu’un autre. Le plus important, en revanche, est de respecter une certaine diversification de son portefeuille afin de diluer le risque.
Certains investisseurs mixent les deux modes d’investissements évoqués ci-dessus. Ils optent alors pour investir dans un maximum de projets tout en variant les montants investis en fonction de leurs préférences.
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[1] Baromètre annuel 2021 du crowdfunding immobilier en France, réalisé par Fundimmo et Hellocrowdfunding
