Qui dit campagne dit espace, dit nature, dit aussi moins d’infrastructure, moins de connectivité, moins d’emploi… Bref, la campagne implique un mode de vie qui ne correspond pas à tout le monde. Si, au lendemain du confinement, certains médias parlaient de ruée vers la campagne, la réalité est tout autre.
Le 17 mars 2020, le premier confinement débute en France. Les médias relatent alors cet épisode inédit : des supermarchés dévalisés, des villes plongées dans le silence et des Parisiens qui quittent leurs petits appartements pour rejoindre la campagne. Des images historiques. Et les premières suppositions d’un “monde d’après” où l’immobilier des grandes villes ralentirait. Deux années plus tard, force est de constater que l’exode urbain n’est pas au rendez-vous.
Certes, les transactions sont au beau fixe en 2021 : 1,19 million de transactions ont été enregistrées ces 12 derniers mois*, soit une hausse de 12 % de plus que le précédent record de 2019**. Cette inflation des prix s’est d’ailleurs davantage opérée sur les maisons (+ 13 %) que sur les appartements (+ 9,3%) confirmant ainsi de nouvelles aspirations pour les Français. Et, dans le détail, ce ne sont plus les grandes villes, à commencer par Paris, qui tirent à la hausse le prix du mètre carré, mais plutôt les villes moyennes, voire les zones rurales (cf infographie du Monde). En 2021, les prix ont fléchi de 1,6 % à Paris, selon les Notaires de France.
Source : Le Monde, février 2022.
De là à parler “d’exode urbain”, il est trop tôt pour le dire. Une étude pluridisciplinaire intitulée « Exode urbain ? Petits flux, grands effets. Les mobilités résidentielles à l'ère (post-)Covid » a analysé le phénomène. « Dans l'imaginaire, l'expression renvoie à l'exode rural. Mais il n'y a pas de caractère massif dans ces mobilités, note Hélène Milet, coordinatrice de l'étude. Il n'y a pas de big-bang territorial. » Les Français restent en majorité attirés par les grands pôles urbains, par le littoral, et par les zones périurbaines.
L’étude pointe donc plutôt un rééquilibrage territorial constitué de « petits flux » des grands pôles urbains vers des zones rurales. De petits flux qui peuvent néanmoins avoir de grands effets sur les services publics et leur planification, le marché du logement ou les activités économiques. « On n’observe pas de déferlement vers les campagnes, plutôt un desserrement des métropoles, une renaissance rurale par une extension de la périurbanisation » souligne Hélène Milet. Trois types de territoires enregistrent un effet “post-Covid” : les villes petites et moyennes (moins de 50 000 habitants), les espaces périurbains ou les communes « de couronne » et les espaces ruraux ou « espaces hors des aires d’attraction des villes ». Et ces territoires attirent des populations bien particulières. « On y retrouve trois profils : des retraités, dont ceux qui reviennent au pays, des ménages en transition professionnelle, et des personnes en recherche de marginalité, d'une vie alternative », témoigne la maîtresse de conférences en aménagement et urbanisme à l'université de Perpignan.
L’étude confirme ainsi de nouvelle stratégies émergentes consistant à investir de manière opportuniste vers des biens anciens qui constituent à la fois un nouveau logement (plus ou moins temporaire ou saisonnier) et un investissement potentiellement profitable, dans un contexte de taux d’intérêt très bas et de hausse de l’épargne disponible pour les plus aisés. Ces investissements répondent à plusieurs objectifs dont celui de disposer, à court terme, d’une résidence agréable pour les vacances ou le télétravail ou de se doter d’un refuge en cas de retour des contraintes sanitaires et en vue de l’accélération du dérèglement climatique. La valeur refuge de l’immobilier se confirme une nouvelle fois.
* Source : Note de conjoncture des Notaires de France, nombre de transactions à fin octobre 2021.
** Source : LABoratoire Économique du Logement FNAIM