Les plateformes de crowdfunding immobilier proposent à un groupe d’investisseurs, personnes physiques ou personnes morales, de financer des projets immobiliers. Les fonds sont prêtés à un porteur de projet le temps de l’opération puis remboursés à échéance. Cette échéance correspond la plupart du temps à la fin de l’opération. Ces investissements se font via des actions ou des obligations et non directement ou indirectement sur un bien immobilier générant des loyers. Le crowdfunding immobilier est donc soumis à l’imposition sur les revenus de capitaux mobiliers et non immobiliers. De plus, les investisseurs ne sont pas assujettis à l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière). Quelle est, en détail, la fiscalité applicable aux investissements en crowdfunding immobilier ?
Quelle fiscalité ?
Depuis le 1er janvier 2018, les revenus mobiliers comme le crowdfunding immobilier sont soumis au prélèvement forfaitaire unique aussi appelé flat tax. Ils sont donc imposés à hauteur de 30% sur deux types d’impôts différents. Il y a tout d’abord les prélèvements sociaux qui s’élèvent à 17,2%. À cela s’ajoutent des prélèvements fiscaux qui s’élèvent à 12,8%. Ce cas est une norme pour un résident fiscal français mais plusieurs statuts sont possibles. Vous trouverez ci-dessous un tableau récapitulatif de la fiscalité applicable en fonction des différents profils d’investisseurs.
Type
Impôt sur le Revenu (IR)
Contribution Sociale Généralisée (CSG)
Total
Personne morale
0%
0%
0%
Résident fiscal français non exonéré de l'IR
12,8%
17,2%
30% *
Résident fiscal français exonéré de l'IR
0%
17,2%
17,2% *
Résident fiscal français, relevant du régime de la sécurité sociale EEE ou Suisse
12,8%
7,5%
20,3% *
Résident fiscal autre
0%
0%
0%
*Retenu à la source par Fundimmo
EEE : Union Européenne, Islande, Norvège et Liechtenstein.
Une fiscalité différente selon le profil d’investisseurs
La fiscalité applicable va différer selon le profil de l’investisseur :
Les personnes morales. Elles sont soumises à l’imposition sur les sociétés et c’est pour cela qu’elles perçoivent leurs intérêts bruts. La responsabilité leur appartient de déclarer leurs plus-values.
Les personnes physiques. La fiscalité applicable est la flat tax, qui s’élève à hauteur de 30%, et se décompose en deux parties. Tout d’abord les prélèvements sociaux à hauteur de 17,2% auxquels viennent s’ajouter les prélèvements fiscaux à hauteur de 12,8%. Cependant, dans certains cas particuliers, les prélèvements fiscaux peuvent être exonérés de prélèvement à la source (Cf. paragraphe « La dispense de prélèvement »).
Les non-résidents fiscaux français. Les intérêts perçus par les non-résidents sont en principe exonérés en France.
Taux réduit de prélèvements sociaux. Les personnes physiques résidentes fiscales françaises qui relèvent d’un régime de sécurité sociale au sein de l’EEE (UE, Islande, Norvège, Liechtenstein) ou de la Suisse et qui ne sont pas à la charge d’un régime obligatoire de sécurité sociale français peuvent être assujetties aux prélèvements sociaux au taux de 7,5% au lieu de 17,2% (sous conditions).
La dispense de prélèvement
Seuls les résidents fiscaux français ne dépassant pas certains seuils pourront être dispensés des prélèvements fiscaux de 12,8%. Ils devront au préalable avoir rempli la dispense de prélèvement, afin de pouvoir être exonérés. Le revenu fiscal de référence du foyer fiscal inscrit sur leur avis d’imposition devra être :
Inférieur à 25 000 euros pour les célibataires, divorcé(e)s ou veufs(ves).
Inférieur à 50 000 euros pour les personnes soumises à une imposition commune.
Si vous respectez ces conditions, vous devez remplir et nous faire parvenir votre demande de dispense de prélèvements fiscaux.
Déclaration des intérêts perçus en crowdfunding immobilier
Pour rappel, la fiscalité liée à vos investissements en crowdfunding immobilier est directement gérée par la plateforme, en l’occurrence Fundimmo. Les investisseurs n’ont donc pas à se soucier de cette partie. Le prélèvement à la source est effectué lors du versement de vos intérêts et est reversé directement au trésor public via la déclaration de RCM (Revenus de Capitaux Mobiliers). Le 1er trimestre N+1 suivant ce remboursement, vous recevrez votre IFU (Imprimé Fiscal Unique) dûment remplie, qui servira au service public pour le pré remplissage de votre déclaration d'impôts. Ce récapitulatif des opérations sur valeurs mobilières et revenus de capitaux mobiliers est envoyé chaque année aux investisseurs et ce, à titre d’information dans le cadre de leur déclaration d’impôts.
🎬 Pierre Andregnette, Directeur des relations investisseurs chez Fundimmo, vous explique quelle est la fiscalité applicable au crowdfunding immobilier. Découvrez les avantages fiscaux que peut représenter un tel investissement.
