Comment réduire ses impôts grâce au dispositif Denormandie ?

Avec le dispositif Denormandie, vous avez la possibilité de réduire vos impôts en investissant dans l’immobilier locatif à rénover. Et vous avez de la chance, l’aide fiscale a été prolongée d’une année supplémentaire ! Il vous reste encore 21 mois pour en profiter. Faisons le tour de vos questions en 8 points clés.

1. Denormandie, ça veut dire quoi ?

Retour sur la genèse du dispositif. Alors ministre chargé de la Ville et du Logement, Julien Denormandie instaure, à son arrivée au ministère en 2018, une nouvelle mesure fiscale pour compléter celle déjà en place connue sous le nom Pinel. La différence ? Elle vise exclusivement l’immobilier ancien contrairement à la loi Pinel. Nommée Denormandie, cette mesure entre en vigueur le 1^er janvier 2019. Objectif : encourager la rénovation du parc immobilier ancien pour répondre aux besoins de logement des populations.

2. Si j’achète à Lille pour loger mes enfants, je peux en bénéficier ?

Pas tout à fait. On ne se lance pas dans un investissement Denormandie comme ça ! Pour bénéficier des réductions d’impôts associées, vous devez remplir quatre critères. Tout d’abord, investir parmi les 222 villes du programme "Action cœur de ville” ou dans une commune engagée dans une Opération de Revitalisation du Territoire (ORT). Un simulateur est mis à votre disposition sur le site du Service Public. Deuxième critère, le logement. Il doit impérativement s’agir d’un logement ancien (plus de 5 ans) avec des travaux à engager dans un objectif de location non-meublée à loyer plafonné. Troisième critère justement, les travaux. Ils doivent représenter a minima 25 % de la valeur totale de l’opération (prix du bien + frais d’acquisition + travaux), dans la limite de 300 000 euros. Et ces travaux sont à réaliser obligatoirement par des professionnels ; sinon vous ne serez pas éligible à la réduction d’impôt. Enfin, dernier critère, le locataire. Il ne peut appartenir à votre foyer fiscal et doit respecter des conditions de ressources (tout comme le dispositif Pinel).

3. Est-ce que changer une fenêtre suffit à profiter du dispositif Denormandie ?

Non, car même si la définition des travaux éligibles a été étendue récemment afin de donner un coup de pouce au dispositif, le critère du montant des travaux est décisif (a minima 25 % de la valeur totale de l’opération). Relèvent ainsi de la rénovation du logement, toutes les opérations de rénovation énergétique (isolation des fenêtres, des murs, changement de chaudière, etc.), les travaux de modernisation, d’assainissement ou d’aménagement de surfaces habitables (dont les combles et sous-sols) et la création de surface habitable nouvelle. Attention, les travaux améliorant la performance énergétique du logement doivent être réalisés par un artisan certifié RGE (Reconnu Garant de l’Environnement).

4. A combien s’élève l’aide fiscale à laquelle je peux prétendre ?

Tout dépend du montant de votre investissement et de la durée de location envisagée. Comme le dispositif Pinel, vous avez la possibilité de louer sur six, neuf ou douze ans. Vous pourrez ainsi bénéficier d’une réduction d'impôt sur le revenu pouvant aller jusqu’à 21 % du budget d’acquisition (dans la limite de 300 000 euros) si vous louez votre bien pendant douze ans ; pour une période de location de six ans, la réduction d’impôt sera de 12 % du montant de l’investissement (2 % par an pendant six ans) ; pour une location de neuf ans, la réduction d’impôt totale sera de 18 % du montant de l’investissement (2 % par an pendant neuf ans). Finalement, l’avantage fiscal ne peut donc pas dépasser les 63 000 euros (21 % de 300 000 euros).

5. Puis-je emprunter pour financer cette acquisition ?

Bien sûr ! Et avec les taux bas actuels, vous auriez tout intérêt à vous y intéresser. Il est en effet plus intéressant de conserver votre épargne puisque les taux de rendement sont supérieurs au taux d’emprunt. De plus, vous disposerez de fonds nécessaires pour gérer des imprévus, en cas de travaux complémentaires par exemple, ou de défaillance du locataire. Deux types de prêt s’offrent à vous :

• Le prêt immobilier traditionnel : vous payez vos mensualités d’emprunt qui sont compensées en partie par le loyer perçu.
• Le prêt in fine : moins connu des particuliers, ce type de prêt consiste à ne rembourser que les intérêts d’emprunt tout au long de la durée du prêt. Et c’est seulement au terme de celui-ci que vous remboursez le capital. Dans le cadre d’un projet locatif, ce prêt peut s’avérer judicieux, le capital pouvant être remboursé par la revente (après l’engagement de location de 12 ans minimum imposé par la loi Denormandie).

6. Emprunter me permet-il de bénéficier d’un avantage fiscal ?

Oui. Puisque vous allez percevoir des loyers c'est-à-dire des revenus fonciers, vous devrez les déclarer. Mécaniquement, votre imposition va augmenter. Deux régimes fiscaux sont alors possibles :

• Le micro-foncier qui permet de bénéficier d’un abattement automatique de 30 % sur les loyers perçus pour optimiser votre fiscalité.
• Le régime réel qui permet de déduire des charges de votre revenu foncier. Il faut entendre par charges, les intérêts d’emprunt, la taxe foncière, les travaux d’entretien, les frais de gestion locative, etc. Ces charges permettent de réduire votre imposition durablement. Lorsque celles-ci sont supérieures aux revenus fonciers, vous déclarez un “déficit foncier”. Si celui-ci se révèle plus important que vos impôts, il se reporte les années suivantes. Attention, en choisissant le régime réel, vous ne pouvez pas revenir au micro-foncier pendant 3 ans.

7. Denormandie et déficit foncier sont-ils compatibles ?

Oui mais nous vous conseillons de vous faire accompagner dans votre démarche car le calcul se révèle extrêmement pointu. En théorie, dans la mesure où la loi Denormandie impose des travaux à hauteur de 25 % du montant de l’acquisition, si vous réalisez des travaux pour un montant supérieur, vous pouvez imputer le delta en déficit foncier. Cela implique une grande vigilance sur les factures et la date à laquelle les travaux sont réalisés ; une complexité s’ajoute notamment lorsqu’ils sont réalisés à cheval sur deux années.

8. Comment savoir si je fais un bon investissement ?

Comme pour tout investissement immobilier, la localisation du bien conditionne le succès de votre placement. Optez plutôt pour des logements situés dans des villes où les infrastructures sont bien développées, la demande est forte et la démographie tend à augmenter. Les villes balnéaires peuvent également être une option intéressante dans la mesure où l'offre saisonnière est abondante mais pas nécessairement la location annuelle.