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Du Pinel au Pinel +, qu’est-ce qui va réellement changer ?

Du changement s'annonce pour l’un des investissements locatifs les plus populaires en France. Dès 2023, cohabiteront Pinel, avec des avantages dégradés par rapport aux conditions actuelles, et Pinel+ où, pour bénéficier du taux plein, il faudra opter pour des logements classés dans des quartiers prioritaires par la politique de la ville ou des logements très “verts”. Le point sur ce qui va réellement changer.

Le dispositif de défiscalisation immobilière Pinel a soufflé ses 7 bougies au 1er septembre. Créé en 2014, il a succédé au dispositif Duflot qui, à l'époque, n'avait pas fonctionné. Il reprend pourtant les mêmes modalités mais avec des conditions assouplies pour répondre à un objectif ambitieux : favoriser la construction de logements intermédiaires neufs. Par quel moyen ? Une défiscalisation très attractive pour les investisseurs qui sautent le pas. Résultat : un succès au rendez-vous.

Jusqu’à 63 000 € de réduction d’impôt sur 12 ans

Pour bénéficier de la défiscalisation prévue dans le cadre de la loi Pinel, le logement acheté doit respecter la RT 2012 ou être labellisé BBC (Bâtiment Basse Consommation). Il est donc, le plus souvent, acheté neuf sur plan (en VEFA) ou fraîchement livré. Puis, le logement sera loué avec un loyer plafonné à des ménages ayant des difficultés à accéder au marché de droit commun. Un des avantages de la loi Pinel : proposer trois périodes d'engagement locatif, qui donnent lieu à trois taux de réduction fiscale. La location est donc rendue possible pour 6, 9 ou 12 ans permettant alors une réduction d’impôt de 12 %, 18 % ou 21 %, dans la limite de 63 000 €. Pour atteindre ce plafond, l’investissement s’élève alors à 300 000 €.

Près d’une vente de logement neuf sur deux se fait en Pinel*

Si le dispositif Pinel rencontre un vif succès c’est qu’il répond, au-delà d’un avantage fiscal convoité, à différentes stratégies d’investissement : préparer sa retraite, développer son patrimoine, louer un logement à un membre de sa famille (même à son enfant ou à un parent, à condition qu’il n’appartienne pas au foyer fiscal). Et côté politique publique, cet engouement a permis de développer l’offre de logements à loyers plafonnés. Le dispositif qui devait se terminer au 31 décembre 2021 a été repoussé au 31 décembre 2022. Et dès le 1er janvier 2023, il va évoluer en se dédoublant.

Un Pinel moins avantageux et un Pinel + aux critères redéfinis

Pour être éligible à ce Pinel+, il faudra soit investir dans un quartier prioritaire de la politique de la ville, soit satisfaire un certain nombre ​de critères quant à la qualité du logement acquis. Parmi ces critères, figurent notamment la surface du logement**, la présence d’un espace extérieur privatif et d'une double exposition (à partir du trois-pièces). Un décret devrait être publié d'ici à la fin de l'année pour préciser ces points. Rendre plus vertueux ce nouveau “super-Pinel”, tel est l’objectif du gouvernement. Quant au Pinel classique, les taux de défiscalisation vont diminuer progressivement : 10,5 % pour 6 ans, 15 % pour 9 ans et 17,5 % pour 12 ans. Il en sera de même pour l’année 2024, dernière année du Pinel, avec des taux qui passeront à 9 % pour un engagement de 6 ans, 12 % pour 9 ans et 14 % pour 12 ans. Pour se lancer, c’est donc le bon moment ! À moins que vous préfériez investir dans une LMNPun garage, une cave ou une place de parking. Toutes les stratégies sont bonnes et, dans tous les cas, il est important de diversifier ses investissements et de suivre ce vieil adage qui consiste à ne jamais « mettre tous ses œufs dans le même panier ». Il est également primordial de prendre le temps d’analyser le contexte d’implantation du bien immobilier : son environnement, les transports disponibles, les qualités intrinsèques du bâti, etc.

 

*Source : Évaluation du dispositif d’aide fiscale à l’investissement locatif Pinel, novembre 2019, IGF et Conseil général de l’environnement et du développement durable.

** 28 m2 minimum pour un logement d’une pièce, 45 m2 pour un deux-pièces, 62 m2 pour un trois-pièces, 79 m2 pour un quatre-pièces et 96 m2 pour un cinq-pièces. Source : référentiel élaboré par l'aménageur Laurent Girometti et l'architecte François Leclercq remis à la ministre déléguée au Logement Emmanuelle Wargon début septembre et qui définit des surfaces minimales par type de logement.

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