La Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) cumule des atouts pour tout investisseur à la recherche de diversification immobilière. Ou tout simplement pour préparer sa retraite. Ouverte à tous, la LMNP fait partie des investissements à long terme. Explications.
Avec son acronyme un peu barbare, la LMNP ou Location Meublée Non Professionnelle se révèle pourtant relativement simple. Il s’agit d’acquérir puis de proposer à la location un bien meublé, qu’il soit neuf ou ancien. Avec pour avantage, des revenus locatifs et un abattement fiscal. Seul impératif pour en bénéficier : les revenus générés par la location ne doivent pas excéder la somme de 23 000 € par an pour le propriétaire ou 50 % de ses revenus globaux par an.
Un investissement en hausse de 20 %
La LMNP figure parmi les niches fiscales les plus anciennes. Elle existe en effet depuis 1949 sans avoir été amendée par les gouvernements successifs. Cette stabilité lui offre une certaine popularité. Ce type d’investissement enregistre même une croissance de 20 % ces dernières années et séduit des investisseurs de plus en plus jeunes. 45 % des investisseurs en LMNP ont autour de 30 ans. Pourquoi cet engouement ? Parce que face aux taux du livret A en baisse constante, aux régimes des retraites sans cesse remodelés, investir dans la pierre se révèle sûr et rentable.
Comment devenir loueur en meublé non professionnel ?
Ouvert à tous les contribuables français, le statut de LMNP est très facile à obtenir. Il suffit de remplir le formulaire Cerfa P0i et de le retourner auprès du greffe du tribunal de commerce dont relève le bien en location. Vous obtiendrez ainsi une immatriculation (numéro de SIRET) vous permettant de déclarer vos revenus locatifs dans la catégorie des Bénéfices industriels et crédit-immobilier (BIC). Attention, qui dit “meublé”, dit un certain nombre d’équipements indispensables à proposer dans votre logement : tables, chaises, lits, étagère, plaques de cuisson… (Retrouvez la liste exhaustive ICI). Un logement meublé peut être loué à usage de résidence principale du locataire ou de manière saisonnière à une clientèle de passage.
Des avantages fiscaux alléchants
En tant que bailleur, vous aurez le choix entre deux régimes d’imposition : le régime micro BIC qui propose un abattement de 50 % sur les revenus locatifs perçus, ou le régime réel qui ne permet pas d’abattement forfaitaire mais des charges déductibles (intérêts d’emprunts, taxe foncière, travaux, frais de notaire…) qui réduisent l’assiette imposable et permettent d’amortir l’investissement. L’amortissement du mobilier se fait sur une durée de 5 à 10 ans, et de 25 à 40 ans pour l’immobilier. Le régime réel peut être choisi lorsque vos recettes locatives sont inférieures à 70 000 € par an. Au-delà de ce montant, il s’applique de plein droit. Si vous choisissez d’investir dans une résidence de services (résidence étudiante, Ehpad…), il vous sera alors possible de récupérer la TVA à 20 % et d’y associer un investissement en Censi-Bouvard. Dans ce cas de figure, vous pouvez obtenir une réduction d’impôt de maximum 33 000 € pour un montant investi plafonné à 300 000 €.
Une valorisation quelle que soit la localisation
Si l’investissement en tant que LMNP poursuit plusieurs objectifs patrimoniaux (retraite, optimisation fiscale, augmentation de capital, source de revenus passifs…), il doit avant tout se penser avec un objectif unique de long terme. La valorisation du bien se fera au fil des années. Et ce quelle que soit la localisation retenue ! Contrairement à l’achat d’un garage ou d’une cave, l’emplacement géographique a peu d’impact… Hormis si vous investissez dans une zone blanche pour un logement étudiant !
