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Comment investir dans une résidence de services sereinement ?

Entre ses avantages fiscaux, ses loyers réguliers et sa gestion déléguée, l'investissement en résidences de services a de quoi séduire les investisseurs en quête de diversification de leur patrimoine. Quelques points doivent néanmoins retenir votre attention. Suivez nos conseils.

Selon le Code de la construction et de l'habitation (art. L631-13), une résidence de services se définit comme « un ensemble d'habitations constitué de logements autonomes permettant aux occupants de bénéficier de services spécifiques non individualisables. » Il existe ainsi plusieurs types de résidences de services : les résidences de tourisme, les résidences d’affaires, les résidences étudiantes, les résidences seniors et les Ehpad (Établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes). Toutes ont pour particularités de proposer des services communs tels que, par exemple, un restaurant, une salle de sport, une piscine, une laverie… Autre particularité de ces résidences : elles sont gérées par un gestionnaire professionnel. C’est pourquoi on parle également de “résidences gérées”.

La sécurité de loyers payés pendant 9 ans

En devenant propriétaire d’un logement dans ces résidences, vous louez votre bien au gestionnaire avec lequel vous concluez donc un bail commercial pour une durée minimale comprise entre 9 et 11 ans renouvelables. Les loyers sont ainsi réguliers et définis par avance, en général de façon trimestrielle à terme échu. La gestion étant déléguée, peu de frais sont à prévoir puisque les travaux d'entretien restent à la charge du gestionnaire. Attention néanmoins à ce que le loyer soit proportionné au chiffre d’affaires et aux charges liées à l’exploitation de la résidence. Sinon vous courrez le risque que l’exploitant n’honore pas les conditions du bail.

Une fiscalité plus que tentante…

Autre bonne nouvelle : la location meublée est assujettie à la TVA. Ce qui signifie que l’investissement s’acquiert HT, ce delta de TVA étant totalement acquis au bout de 2 ans de détention dès lors que l’exploitation est confiée à un gestionnaire. Cela revient à acheter un bien “20% moins cher” ! Notre conseil : provisionner cette TVA au cas où vous deviez faire face à une défaillance du gestionnaire. Fiscalement, vous pouvez bénéficier du dispositif Censi-Bouvard qui permet une réduction d'impôt de 11 % sur le prix de revient du bien pendant 9 ans dans la limite de 300 000€ (soit 3 666€ maximum par an). Autre option : le statut de LMNP qui permet de déduire toutes les charges et d’amortir le bien et son mobilier.

Attention à la fiabilité du gestionnaire et la qualité de la résidence

Pour un investissement réussi, une attention toute particulière doit donc être portée sur la qualité et à la fiabilité du gestionnaire car c’est sur lui que repose votre investissement. Privilégiez des gestionnaires reconnus sur le marché qui possèdent déjà des programmes semblables. Autre aspect important : choisissez un immeuble de qualité et bien placé. Il faut envisager de transformer un jour cet actif en parc immobilier traditionnel si nécessaire, donc sa qualité intrinsèque sera primordiale en cas de revente. Enfin, nous vous conseillons de privilégier l’investissement en Ehpad et en résidences étudiantes. En effet, ces deux secteurs reposent sur des marchés en fortes carences d’offres (manque de lits médicalisés, manque d’hébergement étudiants, etc.) et proposent des perspectives non seulement de rentabilité attractive mais de sécurisation de votre capital à terme.

 

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