120 000 : c’est le nombre de logements neufs qui n'auront pas été construits ces trois dernières années sur le territoire français. Cette baisse conséquente de la construction neuve trouve ses origines dans la crise sanitaire actuelle mais pas que. Allongement des délais d'obtention des permis de construire, multiplication des refus, des élections qui freinent les projets… les causes sont multiples. Mais bonne nouvelle ! Les pistes pour amorcer la relance existent. Faisons le point.
“La crise est là, elle est violente, structurelle et durable”, selon Alexandra François-Cuxac, Présidente de la FPI (Fédération des Promoteurs Immobiliers). Il faut dire que les chiffres ne mentent pas. En 2020, les promoteurs ont vendu près de 40 000 logements de moins par rapport à l’année précédente. Les mises en chantier parviennent à peine à 376 700 au total, soit une baisse de 6,9 % par rapport à 2019. Et sur trois ans, la FPI annonce une perte de 120 000 logements neufs alors que la demande est toujours aussi forte.
La faute au Covid 19 ? Pas uniquement...
La crise sanitaire n’est pas étrangère à ce phénomène de décroissance. Entre mars et mai 2020, soit la période de confinement strict en France, le ministère de la Cohésion des territoires a enregistré une chute de 45,8 % de nombre de mises en chantier par rapport aux trois mois précédents. Même constat du côté des permis de construire où les mairies ont cessé l’étude des dossiers. Mais la Covid 19 n’explique pas tout. La période électorale qui a précédé la crise sanitaire avait déjà donné un coup d’arrêt à de nombreux projets. "Avant chaque municipale, les élus ne lancent plus de chantiers", déplore Pierre Bibet, délégué général de la FPI. La faute aux nuisances que ces projets impliquent : routes fermées, bruit de tractopelles, marteau-piqueurs, etc. "On doit faire entendre l'idée qu'un maire bâtisseur n'est pas obligatoirement un maire battu", rappelle Pierre Bibet. Mais l’adage a la peau dure… Et, une fois les élections passées, il faut laisser le temps à la nouvelle équipe municipale d’installer sa politique et de valider les projets. Une nouvelle phase de ralentissement pour la construction neuve. Bilan : qu’il s’agisse des maisons individuelles ou des habitats collectifs, la chute du nombre de permis de construire se poursuit pour atteindre - 14,7 % sur l’année.
Sortir d'une posture "perdante-perdante"
Inutile d’activer notre boule de cristal pour prédire que ce ralentissement important des mises en chantier aura des conséquences sur l’offre dans les prochains mois. Pour éviter l'envolée des prix, il faut relancer vite ! Les pistes existent. “L’équation gagnante‐gagnante est pourtant simple”, rappelle Alexandra François-Cuxac. Il s’agit de “renouer avec un discours volontariste et positif sur la construction de logements, et pour cela travailler tous ensemble (État, collectivités locales et professionnels), au modèle de logement neuf dont les Français ont vraiment besoin et envie : qualitatif, durable et surtout abordable !” La FPI pointe par exemple l’incohérence des PLU (Plan Local d’Urbanisme) qui limitent les projets de construction, exigeant des retraits par rapport aux limites des terrains, empêchant les surélévations, interdisant des solutions techniques (isolation thermique par l’extérieur, solaire en toiture, etc.). Une piste que les collectivités pourraient explorer pour contrebalancer les effets de la fin de l'artificialisation des sols ou de la RE2020.
Par ailleurs, la ministre déléguée au Logement, Emmanuelle Wargon, a confirmé la continuité des dispositifs Pinel jusqu’en 2024 et le renforcement du PTZ (Prêt à Taux Zéro) pour les primo-accédants. Des aides fiscales qui ont démontré leur effet positif sur le secteur. Autre bonne nouvelle pour les investisseurs aux revenus modestes : les conditions d’octroi des emprunts immobiliers ont été assouplies avec un taux d’effort porté maintenant à 35 % sur 27 ans. Enfin, d’autres mesures laissent augurer de belles perspectives comme le fonds de réhabilitation des friches industrielles ou encore le Pacte national pour la construction durable signé avec les principales associations représentatives des acteurs de la construction et du logement social. Autant de signaux qui laissent poindre de meilleurs jours pour la construction neuve.
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