Avant d’envisager tout projet immobilier, il faut se mettre en quête d’un emplacement. C’est ce qu’on appelle la recherche foncière. Cette étape capitale se situe en amont de tout programme immobilier.
NB : cet article se concentrera sur la recherche foncière en vue de réaliser des logements.
La bataille de la recherche foncière
La recherche foncière consiste à trouver et acquérir un terrain avec un bon emplacement, à un bon prix, correspondant aux besoins du marché et aux règles d’urbanisme. Une mission qui s’avère de plus en plus difficile car il y a très peu de terrains constructibles et/ou libres.
Dans le contexte de raréfaction du foncier disponible à Paris, la Mairie autorise même la surélévation des immeubles depuis 2013. Une évolution législative qui est à l’image de la forte demande face à une offre faible. Les emplacements sont des denrées si précieuses qu’elles attisent la concurrence entre les promoteurs immobiliers : l’acquisition d’un terrain est devenue le nerf de la guerre.
Différents types d’emplacement sont recherchés :
- Un terrain nu, permettant entre autres la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), c’est-à-dire la vente sur plan ;
- Un terrain avec une maison, qu’il peut envisager de détruire pour ensuite y construire une résidence par exemple ;
- Un terrain avec un immeuble qui pourra être réhabilité.
Le développeur foncier, une profession aux multiples ressources
Les grands conquérants de cette bataille sont les développeurs fonciers. Le métier de développeur foncier nécessite des compétences et une expertise notamment en urbanisme, en architecture, en droit et politique de l’habitat.
Très souvent collaborateur d’une entreprise de l’immobilier, il est le premier maillon de la chaîne de la programmation d’un projet et a un rôle de pré-montage sur le programme. Il doit d’une part trouver un terrain et d’autre part valider ou non la possibilité de construire et comment le faire.
Pour arriver à ses fins, le développeur foncier s’appuie sur différents canaux :
- Son réseau : fonctionne avec le bouche-à-oreille, il doit disposer de nombreux contacts ;
- Ses partenaires : les entreprises immobilières développent des partenariats avec des agences immobilières qui sont les interfaces avec les clients souhaitant vendre ;
- La publicité ;
- La prospection physique : faire du porte-à-porte, un moyen difficile mais qui a déjà fait ses preuves.
Les contraintes et les exigences de la recherche foncière
La recherche foncière implique la réalisation d’études de marché, l’analyse des besoins, de l’emplacement par rapport aux écoles, aux transports…
Lors de la recherche d’un terrain, il est également primordial de parfaitement connaitre les règles et normes d’urbanisme qui découlent du PLU (Plan Local d’Urbanisme) propre à chaque commune. Ainsi, il faut prendre en compte sur chaque secteur ce qui est autorisé de construire ou non, et comment. Ici, les maitres-mots sont l’anticipation et la rapidité.
Les parties prenantes : voisins, commerçants et élus de la ville… sont aussi des éléments clés puisqu’ils peuvent être enthousiastes ou au contraire réticents face à un nouveau projet immobilier. Ils peuvent s’opposer au permis de construire et ainsi retarder voire faire annuler le programme.
Si la recherche foncière est concluante, un compromis de vente est signé et c’est le responsable du programme qui se chargera d’obtenir un permis de construire.
Vous l’avez compris, la recherche foncière est une étape cruciale qui doit allier précision et réactivité. Dans cette démarche le promoteur immobilier doit pouvoir financer l’achat du foncier, par le biais d’un crédit bancaire et d’un financement alternatif.
Avant de proposer un projet à ses investisseurs, Fundimmo vérifie et valide les informations données par les promoteurs immobiliers et les développeurs fonciers.
La recherche foncière est la première étape du processus de développement d’un programme immobilier. Quels sont les autres étapes de ce processus ?
