Un programme immobilier est une construction effectuée par un promoteur immobilier. La réalisation d’un tel projet peut prendre plusieurs mois, voir années avant qu’il ne sorte de terre. Découvrez dans cet article les étapes clés du processus de développement d’un programme immobilier.
L’objectif numéro un du promoteur ? Vendre son projet. Que l’on parle ici de logement, d’immobilier tertiaire, de bâtiments commerciaux ou encore d’immeubles de bureaux, la localisation est toujours le facteur numéro un à prendre en compte.
Afin de mener à bien son projet il est nécessaire qu’il ait des connaissances en urbanisme. Sa capacité à négocier sera primordiale lorsqu’il aura trouvé le terrain qui lui convient. Ces qualités sont propres au métier de prospecteur foncier. Le profil recherché est très souvent celui de personnes ayant un réseau très élargi au niveau local ou national. Cela va dépendre, en grande partie, de la taille du promoteur.
L’étape suivante, plus technique, est celle où le promoteur va initier concrètement son projet. Il fait d’abord appel à un architecte. Celui-ci est désigné pour concevoir le concept et définir les aspects plus techniques du projet. À cette étape peut s’ajouter l’intervention d’un géomètre.
Le promoteur immobilier a pour objectif de rentabiliser les coûts de production. Il va donc mettre en œuvre une étude de marché afin de déterminer la demande locale. Une analyse de faisabilité du projet sera également menée en parallèle.
Une fois ces études et diagnostics établis, le promoteur va faire l’acquisition du terrain généralement sous réserve de l’obtention du permis de construire qu’il aura déposée à la Mairie. Le permis de construire obtenu et purgé de tout recours, le promoteur immobilier pourra se tourner vers le montage opérationnel et les travaux de construction.
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Pour le promoteur, cette étape est cruciale car elle va déterminer en grande partie la rentabilité de son opération. C’est à cette étape que l’on s’aperçoit si les études de marché ont été correctement réalisés ou non.
Le promoteur va réaliser des supports commerciaux, des plans de ventes, définir les prix des lots (dans le cas de logements). En fonction de sa taille et du marché, le promoteur a alors plusieurs moyens de procéder à la commercialisation de son programme. Il peut externaliser au travers d’agences ou avoir sa propre équipe de vente (le coût est généralement important, c’est le cas pour les plus gros promoteurs).
Le promoteur immobilier va essayer de vendre ses logements avant de débuter les travaux. En effet, la capacité de financement est une étape incontournable dans le bon déroulement des opérations. Les banques peuvent exiger un certain pourcentage de logements vendus avant de débloquer le crédit à la construction et la Garantie Financière d’Achèvement : GFA.
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Le promoteur immobilier est alors désigné comme le maître d’ouvrage. Il doit gérer l’avancement du chantier et peut-être pénalisé en cas de retard de livraison. Les acheteurs des lots en VEFA (Vente en État Futur d’Achèvement) pourront dans certains cas se retourner contre lui si la livraison prend trop de retard. La rentabilité du promoteur risque alors d’être amoindrie.
L’architecte ou le bureau d’études vont l’aider à coordonner les actions de construction et suivre le chantier. Il existe lors de cette étape un risque technique de construction, matériaux non adéquats, retard de livraison, intempéries, etc.
Une fois tous les travaux terminés, le promoteur immobilier s’occupe de convoquer les propriétaires. Ils vont ainsi pouvoir prendre livraison de leurs logements.
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Étape qui peut s’avérer délicate si les délais n’ont pas été respectés ou que certaines prestations ne sont pas parfaitement exécutées. Lors des visites de livraison avec les propriétaires, un Procès-Verbal de livraison est établi entre les parties. Le but est de noter quelles sont les réserves ou défauts apparents dans le logement. Ces réserves doivent être levées dans les 30 jours par chaque entreprise concernée et sous le contrôle du promoteur.
Dans le cas où une réserve a été oubliée ou apparaît plus tard, le propriétaire peut faire valoir la garantie de parfait achèvement. Il pourra alors demander au promoteur, par lettre recommandée, que cette nouvelle réserve soit notée puis levée. Il doit cependant faire sa demande dans les 30 jours qui suivent la réception du courrier et dans un délai de 12 mois après la livraison.
On considère que la durée totale d’achèvement d’un programme immobilier est comprise généralement entre 18 et 36 mois. La durée peut varier suivant la taille et les contraintes de construction du chantier. Le moindre retard peut entraîner des conséquences financières importantes pour le promoteur. Il va alors tout mettre en œuvre pour le faire respecter par les différents corps d’État.
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