Crowdfunding immobilier et rentabilité : quels avantages pour qui ?

Le crowdfunding immobilier doit en partie son succès aux avantages qu’il offre, tant aux promoteurs porteurs de projets qu’aux investisseurs. En effet, ce nouveau mode de financement permet aux personnes physiques ou morales de prêter en vue de la réalisation d’un projet immobilier, via une plateforme, et d’obtenir un retour sur investissement annuel qui varie entre 7 et 12%. Ces taux restent aujourd’hui largement supérieurs aux autres produits proposés sur le marché du placement.

Pourquoi le promoteur immobilier choisit-il le crowdfunding comme source de financement ?

Il existe 3 sources de financement pour réaliser une opération immobilière :

• Obtenir un crédit bancaire ;
• Utiliser ses fonds propres comme exigé par la banque ;
• Compléter le financement grâce aux ventes en l’état futur d’achèvement (VEFA).

La crise financière de 2008 et le renforcement des normes Bâle II et III ont poussé les banques à endurcir leurs critères et conditions d’attribution de crédit. Aujourd’hui, celles-ci exigent des porteurs de projet immobilier d’investir 10 à 20% du prix de revient total du projet en fonds propres.

Pour rassembler ses fonds propres, plusieurs options s’offrent au promoteur :

• Il possède les fonds demandés et les investit intégralement ;
• Il fait appel à des investisseurs privés. Les investisseurs entrent au capital de la société de projet. Ils s’engagent avec le promoteur en devenant actionnaires, ce qui implique un droit de regard dans les prises de décision et un partage des bénéfices ;
• Il réalise une levée de fonds grâce au crowdfunding pour financer une partie des fonds propres (de 50 à 80% du total exigé par la banque). Il s’agit de faire appel à une multitude d’investisseurs particuliers gérés par une plateforme spécialisée. Dans ce cas, les investisseurs souscrivent par action ou à un emprunt obligataire, qui n’engendre aucun droit dans les décisions prises pour la vie du projet. Concrètement, l’investisseur prête de l’argent, il sera remboursé et recevra un intérêt fixe, relatif à son placement.

Quels sont les avantages du crowdfunding pour le promoteur ?

Comme énoncé précédemment, le promoteur n’affectera pas l’ensemble de sa trésorerie au projet. Il pourra ainsi se positionner sur des opérations qu’il n’envisageait pas de réaliser jusqu’ici, afin d’accroitre son activité, mais aussi augmenter la taille de ses opérations, ou financer des projets internes. Le prêt en financement participatif lui permettra également de générer un effet de levier supplémentaire sur les fonds qu’il a lui-même investis dans le projet.

Pourquoi le crowdfunding entraîne-t-il un taux de rendement élevé ?

Le promoteur accepte de rémunérer les fonds prêtés par les investisseurs participatifs à un taux significatif pour plusieurs raisons. Premièrement, les fonds octroyés se positionnent sur un niveau de risque intermédiaire, supérieur à celui du crédit bancaire, garanti par hypothèque et de premier rang dans les remboursements, mais inférieur aux fonds propres investis par le promoteur lui-même, remboursés en dernier à la finalisation du projet.

Par ailleurs, la part financée par le financement participatif représente en moyenne 8% du prix de revient total. Le coût total de ce financement représente entre 1 et 2% du chiffre d’affaires et 10% de la marge du projet, sans contraintes dans la gestion par rapport à un tour de table d’investisseurs privés coassociés (droit de parole, partage des bénéfices…).

Le crowdfunding immobilier suit une logique de gagnant-gagnant : chacune des parties y trouve son compte. Le promoteur est en mesure de financer ou refinancer son programme immobilier, et l’investisseur particulier peut générer un rendement annuel entre 7 à 12%, un pourcentage qui varie selon le risque (plus le taux est élevé, plus le risque est élevé). Les promoteurs immobiliers financés par Fundimmo ont su tirer profit du financement participatif pour consolider leurs fonds propres, lancer de nouveaux projets et développer leur activité de manière maîtrisée, tout cela sans défaut de remboursement.