Rapides et fiables, les opérations d’aménagement s’invitent au rang des investissements porteurs. Pourtant, elles sont relativement méconnues. En quoi consistent ces projets ? Pour quelle durée ? Pourquoi se lancer ? Les analystes de Fundimmo vous donnent les clés pour mieux comprendre cette typologie de projet.
Une opération d'aménagement consiste à la production de terrains à bâtir, c'est-à-dire à acquérir des terrains pour les viabiliser en vue de les revendre à des particuliers ou parfois à des promoteurs. Une opération d'aménagement s’inscrit donc dans une cohérence avec la politique locale de l'habitat pour organiser le maintien, l'extension ou l'accueil des activités économiques, favoriser le développement des loisirs, du tourisme, lutter contre l'insalubrité, permettre le renouvellement urbain, etc. Elle relève ainsi de prérogatives publiques ce qui explique l’omniprésence de la collectivité publique dans le processus d’élaboration des projets.
Des projets menés en 12 mois
Le rôle de l’aménageur est simple : engager les travaux nécessaires pour rendre le terrain constructible, prêt à bâtir pour de futurs acquéreurs. Il s’agit essentiellement de travaux de viabilisation et de VRD (Voirie Réseaux Divers) c’est-à-dire des travaux permettant le raccordement du terrain aux réseaux d'électricité, de gaz, d'eau, de téléphonie, d'assainissement et, bien sûr, la voirie. Pour les mener à bien, certaines autorisations administratives sont nécessaires comme le permis d’aménager (pour les opérations de lotissement, les aménagements de terrains pour l’hébergement touristique, les aires de loisirs et les aménagements divers). Des garanties peuvent également être demandées, comme la Garantie Financière d’Achèvement VRD (Voirie Réseaux Divers). Si l’opération consiste en la division d’un terrain en plusieurs lots sans travaux pour créer des réseaux communs alors l’obtention d’une déclaration préalable est nécessaire.
Il faut compter entre 3 et 6 mois pour réaliser des travaux de viabilisation. À ce délai, s’ajoutent celui pour obtenir le permis de construire des futurs acquéreurs, soit 6 mois environ (3 mois pour l’étude de la demande et 3 mois de purge du délai de recours), et celui d’obtention du prêt immobilier. Au total, une opération d’aménagement dure 12 mois environ. De plus, il est important de noter que pour les opérations d’aménagement, l’encaissement des ventes se fait généralement à la fin de l’opération, soit à l’achèvement des travaux contrairement à la promotion en VEFA (Vente en État Final d’Achèvement) qui se voit encaisser des appels de fonds tout au long de l’opération.
L’effet de levier du crowdfunding immobilier
Grâce à leurs coûts maîtrisés et aux délais raisonnables, les projets d’aménagement sont des investissements rentables pour les investisseurs. En effet, le rendement est identique à un projet de promotion classique, soit 9 % en moyenne. Malgré ces avantages, les opérations d’aménagement représentent seulement 1,8 % de la collecte en crowdfunding en 2020, selon le baromètre du crowdfunding immobilier. Alors une question se pose : quel est vraiment l’avantage pour les aménageurs d’avoir recours au crowdfunding immobilier ? Réponse : l’effet de levier, comme pour une opération de promotion. Lorsqu’un aménageur lève des fonds via une plateforme de crowdfunding, il pourra conserver une partie de ses fonds propres et ainsi les investir dans une autre opération qu’il n’aurait certainement pas pu réaliser sans cette aide.
Et les opérations d’aménagement chez Fundimmo ?
Chez Fundimmo, le financement des opérations d’aménagement est possible dès lors que le montant total prêté s’élève à 150 000 euros minimum. Le dossier doit remplir quatre conditions : une promesse de vente signée, l’autorisation administrative obtenue et purgée, le prêt bancaire accordé et une partie de l’opération déjà pré-commercialisée (futurs acheteurs intéressés). Cette dernière condition constitue une garantie de remboursement de la collecte de crowdfunding, car c’est uniquement lorsque les futurs acquéreurs auront acheté leurs terrains que l’aménageur pourra rembourser l’opération auprès de Fundimmo.
