La digitalisation des marchés financiers ne date pas d’hier - les premières cryptomonnaies remontent à 2008 - et se diffusent progressivement sur le marché immobilier grâce notamment à la Blockchain. Tour d’horizon de ces technologies, de leurs applications et de leurs enjeux dans le monde réel.
Les cryptomonnaies ont déjà fait couler beaucoup d’encre ces dix dernières années tant elles ont révolutionné le marché financier dit “réel”. Leur potentiel d’investissement ne cesse de croître dans le monde entier. Faut-il s’en inquiéter ou au contraire saisir l’opportunité d’investir ? 5 questions pour bien comprendre les enjeux.
1. Cryptomonnaie : qu’est-ce que c’est ?
La cryptomonnaie que l’on nomme également monnaie virtuelle ou encore crypto-actif, peut se définir comme un actif financier qui s’échange de pair-à-pair (P2P), sans tiers de confiance, c’est-à-dire sans banque. La cryptomonnaie ne dispose pas de support physique palpable telles des pièces de monnaie. Elle n’est pas non plus régulée par un organe central, ni même indexée sur le dollar ou l’or. Enfin, dernière caractéristique, et non des moindres, la cryptomonnaie repose sur la technologie Blockchain pour sécuriser la transaction et permettre les échanges entre différents propriétaires. Au 14 juin 2021, selon CoinMarketCap, il existait 15 617 cryptoactifs, ou cryptomonnaies, pour une valeur de 2 031 milliards d’euros. La plus connue ? Le bitcoin. À ce jour, le gouvernement français ne reconnaît pas les cryptomonnaies comme des monnaies, car trop volatiles. Les commerçants français ne sont donc, pour l’heure, pas obligés de les accepter. Pourtant elles se démocratisent à vitesse grand V ! La Centrafrique, par exemple, a adopté la cryptomonnaie comme monnaie légale au côté du franc CFA en avril dernier. C’est aujourd’hui le deuxième pays au monde à faire du bitcoin une monnaie officielle après le Salvador en septembre 2021.
Pourtant, les crypto-monnaies ne sont pas considérées comme une réserve de valeur*.
2. La Blockchain : comment ça marche ?
La Blockchain est une technologie de stockage et de transmission de données qui repose sur une chaîne de blocs. Les informations contenues dans les blocs (transactions, titres de propriétés, contrats…) sont protégées par des procédés cryptographiques qui empêchent les utilisateurs de les modifier a posteriori. La Blockchain permet de garder la trace d'un ensemble de transactions, de manière décentralisée, sécurisée et transparente (voir l’illustration ci-dessous). Si elle a d’abord été utilisée pour soutenir les transactions en cyptomonnaie, la Blockchain s’est propagée à d’autres secteurs tels que les assurances, l’énergie, la logistique… La Blockchain peut être utilisée de trois façons : pour du transfert d'actifs (monnaie, titres, actions…), pour une meilleure traçabilité d'actifs et produits, pour exécuter automatiquement des contrats (des "Smart Contracts").
3. Comment fonctionnent les Smart Contracts ?
Vitalik Buterin, informaticien, entrepreneur et crypto-philanthrope russo-canadien, cofondateur d'Ethereum et de Bitcoin Magazine, définit le Smart Contract, comme “un programme qui contrôle directement des actifs numériques”. Alors qu’un contrat légal traditionnel définit les règles d’un accord entre plusieurs parties, un Smart Contract va plus loin et fige ces règles dans une Blockchain : toutes les étapes de validation sont enregistrées dans la Blockchain utilisée (le plus souvent Ethereum) permettant ainsi de sécuriser l’ensemble des données en empêchant leur modification ou leur suppression a posteriori. Tous les transferts d’actifs sont à la fois publics, prévisibles et irrévocables. Pour mettre au point l'écriture d’un contrat intelligent, deux options : soit partir d’une feuille blanche, soit utiliser un template existant. Les Smart Contracts trouvent des applications dans de très nombreuses entreprises : des services financiers à la logistique en passant par l’assurance, l’IoT ou l’immobilier.
4. L’immobilier et les cryptomonnaies : quels enjeux ?
La Blockchain offre tous les arguments nécessaires pour révolutionner les métiers de l’immobilier. Du cadastre aux transactions, de l’investissement immobilier au marché locatif, ou à la gestion, les applications sont vastes. Nul doute que le marché devrait assister à de profondes transformations dans les prochaines années. À ce jour, des applications sont déjà à l'œuvre dans le cadre de transactions immobilières. L’ensemble des éléments tels que l’acte de propriété, le compromis, les différents diagnostics techniques et énergétiques, éléments du syndic de copropriété, montages financiers, etc. se retrouvent stockés au sein de différents blocs de la Blockchain, puis répartis et dupliqués en plusieurs copies sur différents serveurs pour garantir leur parfaite sécurité et irrévocabilité. À la clé, une procédure simplifiée, des délais de traitement réduits et des documents accessibles 24h/24 et 7j/7. Le Brésil, par exemple, propose un référencement et une validation des cadastres via l’utilisation de systèmes de Blockchains immobiliers qui sécurisent les informations immobilières. Cela s’avère extrêmement intéressant dans un système corrompu où la propriété des terrains demeure parfois obscure. En Suède, des systèmes de Smart Contracts validant de manière automatique les différentes clauses d’un transfert immobilier ont été créés. Objectif : fluidifier le processus de transferts de propriétés. Aux États-Unis, en particulier en Floride, plusieurs transactions immobilières ont été réglées en Bitcoins (75 propriétés en 2017). C’est le cas aussi à Dubaï où un important programme immobilier permet aux investisseurs d’acquérir des propriétés avec du Bitcoin. Des transactions similaires ont été observées à New York, au Japon, en Australie ou encore en Indonésie. Dans ces pays, la crypto-monnaie attire les investisseurs, en leur permettant de réaliser des économies : ils évitent certaines formalités administratives faisant intervenir des tiers (banques, agents fiduciaires, etc.). En France, le phénomène reste encore très marginal sur le marché de l’immobilier. Même si quelques français se sont montrés intéressés pour la vente ou l’achat d’immobilier en Bitcoins, aucune transaction de ce type n’a été enregistrée pour le moment.
5. La volatilité des crypto-monnaies, un frein pour investir ?
La volatilité de la crypto-monnaie reste le frein majeur à sa démocratisation auprès des investisseurs. Le Bitcoin, par exemple, a vu sa valeur passer de 1 000 dollars début 2017, à 20 000 dollars en fin d’année, puis 15 000 dollars en 2018. En ce moment, la cryptomonnaie Luna a chuté de 100 %. On parle même de cryptocrash ! Cette forte volatilité incite de nombreux vendeurs à convertir immédiatement leur crypto-monnaie en liquidités pour conserver la valeur de leur investissement. Sur certains marchés, comme aux États-Unis, les transactions en crypto-monnaie peuvent être un dérivatif pour les étrangers incapables d’y investir de manière classique. Autre inconvénient : certaines banques refusent d’accorder un crédit complémentaire aux investisseurs ayant acheté un bien immobilier avec du bitcoin, en raison du risque de blanchiment d’argent. En France, il n’existe pas encore de législation propre à la crypto-monnaie. En revanche, si une vente de ce type devait avoir lieu, l’administration fiscale rappelle que l’utilisation d’une monnaie virtuelle est soumise à une imposition et que les plus-values réalisées sur le bitcoin doivent être déclarées et taxées. Les gains engrangés grâce aux monnaies virtuelles ne sont actuellement pas considérés comme des revenus mobiliers. Ils ne sont donc pas soumis à la fameuse « flat tax » de 30 %, même si cela pourrait changer dans les prochains mois. En revanche, ces gains sont soumis à la Contribution sociale généralisée (CSG), fixée à 17,2 %, ainsi qu’à l’impôt sur le revenu.
* Par réserve de valeur ou d'épargne, on entend la capacité que possède un instrument financier ou réel de transférer du pouvoir d'achat dans le temps