Parmi les critères à bien étudier avant de se lancer dans un projet de financement participatif immobilier, le mode de calcul du taux d’intérêt. Deux options s’offrent aux investisseurs : intérêts capitalisés ou intérêts simples. En fonction de leurs objectifs, ils peuvent faire la différence entre deux investissements aux caractéristiques semblables. Explications.
Précisons d’abord que les taux d’intérêt expriment le rendement en pourcentage du montant que l’investisseur prête dans le cadre d’un projet de crowdfunding. Taux d’intérêt et taux de rendement signifient donc la même chose. Pour rappel, selon le dernier baromètre du crowdfunding immobilier, les projets de crowdfunding affichent, en 2021, un rendement (ou un taux d’intérêt) moyen de 9,21 %* par an (contre 9,3 % par an en 2020).
Un projet de crowdfunding se caractérise par plusieurs éléments : la nature même du projet, son montant, sa durée et son taux d’intérêt. Ces caractéristiques restent inchangées tout au long du projet. La seule variable où l’investisseur a réellement la main : le calcul des intérêts. En fonction de la plateforme de crowdfunding sélectionnée, ses intérêts seront simples ou capitalisés. Quelles sont les différences ? En cas d’intérêts simples, le montant des intérêts perçus est calculé sur la base du montant de l'investissement quelle que soit sa durée. Que le projet dure 12, 24, ou 36 mois, le montant des intérêts sera le même chaque année. En effet, les intérêts seront alors calculés uniquement sur le capital initial et versés à la fin de chaque année.
A contrario, les intérêts capitalisés (ou composés) sont calculés sur la base du capital investi, enrichi chaque année par les intérêts perçus. Les intérêts génèrent ainsi eux-mêmes des intérêts. Si le placement n’est réalisé que sur 12 mois ou moins, la pertinence des intérêts capitalisés est nulle. Il faut au minimum avoir réinvesti les intérêts perçus la première année pour constater l’effet des intérêts capitalisés. Car plus votre capital augmente, plus les intérêts sont importants. Un véritable cercle vertueux s’installe après la première année.
Prenons l’exemple d’un investissement à hauteur de 2 000 € sur une durée de 24 mois et avec un taux d’intérêt de 10 %. Si les intérêts sont simples, l’investisseur percevra 2 400 € à l’issu de son investissement. En revanche, si les intérêts sont capitalisés, le montant perçu sera de 2 420 €. Cette différence peut paraitre faible mais en réalité, l’investissement avec intérêts simples offre un taux de rendement réel de 9,5 %, contre 10 % pour le cas avec les taux d’intérêt capitalisés.
Alors, vaut-il mieux choisir une plateforme proposant des intérêts simples ou capitalisés ? Pour des projets inférieurs ou égaux à 12 mois, la question n’aura pas d’impact sur le rendement final. Inutile d’en faire un critère de choix. Par contre, au-delà de 12 mois, les projets avec intérêts capitalisés se révèlent bien plus intéressants. Renseignez-vous avant de choisir votre plateforme ! Fundimmo propose des intérêts capitalisés pour la majorité des projets ouverts sur sa plateforme. La totalité des intérêts acquis est alors versée en une seule fois, à l'échéance de l'emprunt obligataire.
* Les performances passées ne présagent pas des performances futures.