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Investir en SCPI à crédit ? C’est possible !

L’investissement en SCPI s’invite clairement dans le palmarès des solutions de diversification de l’épargne des français. D’autant plus que cet investissement peut se financer avec un crédit immobilier. Avec les taux bas actuels, c’est le bon moment pour vous lancer ! Faisons le point.

SCPI signifie Société Civile de Placement Immobilier. Il s’agit d’un investissement immobilier réalisé par l’intermédiaire d’une société spécialisée. En investissant dans une SCPI, vous mandatez ainsi une société de gestion qui investit votre argent et celui d’autres investisseurs dans l’acquisition d’immeubles. Une fois déduits les frais liés à la gestion du parc immobilier (taxe, assurance, gestion, rénovation…), les loyers sont redistribués aux investisseurs au prorata des parts détenues. Les avantages sont nombreux, à commencer par la possibilité de financer l’intégralité de son investissement à crédit.

Un tiers de la collecte en SCPI réalisée par le crédit immobilier

En choisissant d’acheter vos parts en SCPI à crédit, vous optimisez le rendement de votre épargne sur du long terme puisque le différentiel entre les taux d'emprunt actuels (autour de 1 % sur 20 ans) et le rendement des SCPI (environ 4 %) tournent largement à l’avantage de l’investisseur. Autre atout : les intérêts d'emprunt sont déductibles des revenus fonciers encaissés ce qui limite votre imposition. Enfin, ce type d’opération requiert peu d'épargne et pas d'apport : les loyers de la SCPI couvrent à 70 % le montant des mensualités du crédit, et l'apport en capital n’est pas nécessaire.

Crédit amortissable ou crédit “in fine” ?

Deux types de crédit se prêtent bien au financement de vos parts en SCPI : le crédit amortissable et le crédit “in fine”. Dans le premier cas - le plus courant - les échéances de remboursement comportent du capital et des intérêts, ces derniers étant calculés sur le montant du capital restant dû. Le crédit amortissable permet ainsi de financer l'acquisition sans apport et avec un faible effort d'épargne. Dans le second cas, le crédit en « in fine », le capital est remboursé à la fin du prêt. Les mensualités servent alors à payer les intérêts et sont intégralement couvertes par les loyers perçus.

Le crédit “in fine” adapté à une certaine catégorie d’investisseurs

Rembourser le capital au terme du crédit ne s’adresse pas à tous les types de budget. La banque aura en outre besoin de garanties. Il est fréquent qu’elle demande alors de souscrire un contrat d'assurance vie (environ 30 % du montant investi, voire moins si un versement périodique est mis en place). Ce type de crédit est recommandé aux personnes qui remplissent deux conditions : être dans une tranche marginale d'imposition élevée et disposer d'un capital à placer en assurance vie d'au moins 30 % du montant emprunté.

Crédit immobilier et crédit à la consommation

Selon votre profil et votre situation patrimoniale, vous ne profiterez pas des mêmes conditions de prêt. En effet, les banques vont privilégier les propriétaires d'un bien immobilier en leur permettant l'octroi d’un crédit immobilier aux taux d’intérêt bas. Si vous êtes locataire, vous aurez accès, dans la quasi-totalité des cas, à un crédit à la consommation. Plafonné à 75 000 euros, son taux reste nettement plus élevé que celui d'un prêt immobilier. En outre, pour bénéficier des intérêts déductibles, il faut que l'achat des parts ait été réalisé en direct et en pleine propriété par l'emprunteur et qu'il puisse justifier que son crédit a servi intégralement à acquérir des SCPI. Un conseil s’impose : bien conserver tous les justificatifs pour ne pas risquer une requalification fiscale.

 

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