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SCPI en 6 questions

Tout comprendre de la SCPI en 6 questions

SCPI signifie Société Civile de Placement Immobilier. Il s’agit d’un investissement immobilier réalisé par l’intermédiaire d’une société spécialisée. Comment cela fonctionne-t-il ? Pour quel public ? Avec quel rendement ? La SCPI n’aura bientôt plus de secret pour vous !

Avant de rentrer dans le vif du sujet, rappelons que la SCPI se distingue de la SCI (Société Civile Immobilière). Proche sémantiquement, ces deux acronymes se révèlent pourtant différents. Alors que la SCPI est un pur produit de placement financier, la SCI s’adresse davantage aux personnes qui souhaitent s’associer pour transmettre ensuite du patrimoine à des conditions avantageuses.

SCPI : comment ça marche ?

En investissant dans une SCPI, vous mandatez une société de gestion qui investit votre argent et celui d’autres investisseurs dans l’acquisition d’immeubles. Une fois déduits les frais liés à la gestion du parc immobilier (taxe, assurance, gestion, rénovation…), les loyers sont redistribués aux investisseurs au prorata des parts détenues. Les actifs étant tous liés à un bail commercial, cela implique de nombreux avantages. Étroitement encadrées par l’AMF (Autorité des Marchés Financiers), les SCPI doivent remettre de multiples rapports et notes d’informations pour une totale transparence de l’investissement.

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Quelles sont les stratégies liées aux SCPI ?

Les SCPI sont soit spécialisées, soit diversifiées sur un secteur géographique, un secteur d’activité ou une typologie. Il existe 3 typologies : les SCPI de rendement avec des revenus trimestriels, les SCPI de plus-value qui privilégient la valorisation lors de la revente des parts et les SCPI fiscales s’appuyant sur des dispositifs comme Malrault ou Pinel. En 2020, les acquisitions se sont orientées vers les bureaux (65 %), les locaux commerciaux (15 %), la santé et résidences de service pour seniors (8 %), la logistique et locaux d’activité (5 %) et enfin l’hôtellerie (4 %).

Quel est le budget pour commencer à investir ?

Dès quelques centaines d’euros, il est possible de se lancer ! Chez Fundimmo, le montant minimum pour investir en SCPI s’élève à 2 080 €. Mais pour d’autres, le ticket d’entrée commence à 200 €. Par ailleurs, vous pouvez financer cet investissement de différentes manières : comptant, à crédit, en démembrement nue-propriété ou usufruit, via un contrat d’assurance-vie ou en versements programmés. Tout est possible !

À quel rendement s’attendre ? Sur quelle durée ?

Les SCPI proposent un rendement attractif : 4,31 % en 2021. Les tendances sur ce marché sont relativement calmes depuis ces 15 dernières années. Les rendements s’avèrent intéressants avec un potentiel de plus-value plus important que sur du résidentiel. Et la COVID 19 n’a pour le moment pas changé la donne. Les placements en SCPI durent généralement entre 8 et 10 ans ; c’est du moins la période conseillée pour que l’investissement soit rentable. À noter que la jouissance des SCPI (le moment à partir duquel les intérêts vont commencer à courir) n’est pas instantanée. En effet, la société de gestion a besoin de temps pour utiliser les fonds collectés et acheter de nouveaux actifs, de 3 à 6 mois en moyenne.

Quels sont les risques ?

En SCPI, le risque est mutualisé puisqu’elle dispose d’un patrimoine diversifié de plusieurs immeubles. Chaque trimestre, des sessions et des acquisitions sont réalisées par les SCPI pour optimiser au mieux le capital. Il faut néanmoins savoir que :

  • Les SCPI ne bénéficient d’aucune garantie sur la valeur du capital et le niveau du revenu distribué ;
  • Les performances passées ne présagent pas des performances futures, comme pour tout investissement immobilier ;
  • La SCPI n’étant pas un produit coté, elle ne présente donc pas la même liquidité que les produits financiers.

Quid de la fiscalité des SCPI ?

Les revenus générés par vos parts dans les SCPI sont imposables qu’il s’agisse des revenus locatifs ou des revenus liés à une plus-value réalisée lors de la revente de vos parts au titre de l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière, ex-ISF) ou de l’impôt sur le revenu. Vous pouvez ensuite opter pour deux régimes d’imposition différents : le micro foncier ou le régime dit « au réel » qui correspond au régime fiscal classique. Sans entrer ici dans les détails, sachez que le micro-foncier accorde un abattement de 30 % sur les revenus bruts à condition que ceux-ci soient inférieurs à 15 000 €.

 

Découvrir l'ensemble de nos SCPI

 

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