Parce qu’elle génère des revenus locatifs mensuels ou des revenus liés à une plus-value réalisée lors de la revente de ses parts, la SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) se trouve soumise à une fiscalité spécifique. En tant qu’investisseur, il est important d’identifier le régime qui vous sera le plus favorable. Explications.
Investir dans une SCPI signifie mandater une société de gestion qui investit votre argent et celui d’autres investisseurs dans l’acquisition d’immeubles. Une fois déduits les frais liés à la gestion du parc immobilier (taxe, assurance, gestion, rénovation…), les loyers sont redistribués aux investisseurs au prorata des parts détenues. Au 31 décembre 2021, les 209 SCPI françaises comptaient plus d’un million d'investisseurs. Il faut dire que ce placement financier possède de nombreux avantages (lire l’article sur les avantages de la SCPI) dont un rendement attractif : 4,31 % en moyenne en 2021. Qui dit revenu dit fiscalité ! Dans ce cas précis, trois types d’impôts doivent être distingués.
Au titre des revenus locatifs perçus, vous serez soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux, comme un investissement immobilier classique. En cas de souscription avec un crédit immobilier, les intérêts d’emprunt seront déductibles de ces revenus fonciers. Par ailleurs, la SCPI détient des liquidités, qui sont placées et qui génèrent des revenus financiers. Pour ces seuls revenus financiers vous pourrez opter soit pour l’impôt sur le revenu (si le revenu net fiscal de référence pour une personne seul est inférieur à 25 000 € et inférieur à 50 000 € pour un couple marié), soit pour le prélèvement à la source obligatoire au taux de 12,8 %.
Vous pouvez ensuite opter pour deux régimes d’imposition différents :
À la revente de vos parts, la plus-value réalisée sera elle-aussi soumise à l’impôt mais sur les plus-values immobilières cette fois-ci qui s'élèvent à 19 %. Le régime est dégressif avec le temps. Ainsi, vous serez totalement exonérés après 22 ans de détention. Si la vente s'effectue avant, un barème d'abattement s’applique de la façon suivante : - 6 % pour chaque année de détention au-dessus de la 5e et jusqu’à la 21e année, - 4 % pour la 22e année de détention. Côté prélèvements sociaux (17,2 %), même système mais avec une exonération totale après 30 ans de détention. Au-dessous de cette durée, l’abattement est le suivant : - 1,65 % pour chaque année de détention à partir de la 6e année et jusqu’à la 21e, - 1,60 % pour la 22e année, - 9 % pour chaque année entre la 22e et la 30e.
Exemple de l'imposition d’une plus-value de 25 000 € :
Durée de détention des parts avant revente |
5 ans révolus |
15 ans révolus |
30 ans révolus |
Base imposable |
Pas d’abattement. Base de référence de 25 000 € |
Abattement : base de 10 000 € pour l’impôt sur les plus-values et de 20 875 € pour les prélèvements sociaux |
Exonération totale |
Impôts sur les plus-values immobilières (19 %) |
4 750 € |
1 900 € |
0 € |
Prélèvements sociaux (17,2 %) |
4 300 € |
3 591 € |
0 € |
Total |
9 050 € |
5 491 € |
0 € |
Sans oublier l’IFI !
Être détenteur de parts de SCPI, c’est être propriétaire, au travers d’une société, de biens immobiliers. Qu’ils soient détenus directement ou indirectement, les biens immobiliers entrent dans l’assiette taxable de l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) des contribuables assujettis à cet impôt. Ainsi, la valeur des parts de SCPI à déclarer est communiquée chaque année par les sociétés gestionnaires. Le seuil d’imposition de l’IFI est fixé à 1 300 000 euros de patrimoine net taxable. À noter que le calcul de l’impôt s’applique à partir de 800 000 euros de patrimoine.
Comment optimiser la fiscalité des SCPI ?
Il existe cinq options pour optimiser sa fiscalité :
En synthèse :
Type d’imposition |
Barème |
Prélèvements sociaux |
Impôt sur les revenus fonciers |
Au taux marginal d’imposition au régime réel ou micro-foncier |
17,2 % |
Impôt sur revenus financiers |
Au PFU (Prélèvement Forfaitaire Unique) ou sur option au taux marginal d’imposition |
17,2 % |
Impôt sur les plus-values immobilières |
19 % sur base imposable dégressive selon la durée de détention. Exonération après 22 années |
17,2 % sur base imposable dégressive selon la durée de détention. Exonération après 30 années |