Fiscalité des SCPI : comment optimiser son placement ?

Parce qu’elle génère des revenus locatifs mensuels ou des revenus liés à une plus-value réalisée lors de la revente de ses parts, la SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) se trouve soumise à une fiscalité spécifique. En tant qu’investisseur, il est important d’identifier le régime qui vous sera le plus favorable. Explications.

Investir dans une SCPI signifie mandater une société de gestion qui investit votre argent et celui d’autres investisseurs dans l’acquisition d’immeubles. Une fois déduits les frais liés à la gestion du parc immobilier (taxe, assurance, gestion, rénovation…), les loyers sont redistribués aux investisseurs au prorata des parts détenues. Au 31 décembre 2021, les 209 SCPI françaises comptaient plus d’un million d'investisseurs. Il faut dire que ce placement financier possède de nombreux avantages (lire l’article sur les avantages de la SCPI) dont un rendement attractif : 4,31 % en moyenne en 2021. Qui dit revenu dit fiscalité ! Dans ce cas précis, trois types d’impôts doivent être distingués.

Pendant la détention de vos parts en SCPI : des revenus fonciers et financiers imposables   

Au titre des revenus locatifs perçus, vous serez soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux, comme un investissement immobilier classique. En cas de souscription avec un crédit immobilier, les intérêts d’emprunt seront déductibles de ces revenus fonciers. Par ailleurs, la SCPI détient des liquidités, qui sont placées et qui génèrent des revenus financiers. Pour ces seuls revenus financiers vous pourrez opter soit pour l’impôt sur le revenu (si le revenu net fiscal de référence pour une personne seul est inférieur à 25 000 € et inférieur à 50 000 € pour un couple marié), soit pour le prélèvement à la source obligatoire au taux de 12,8 %.

Deux régimes d’imposition

Vous pouvez ensuite opter pour deux régimes d’imposition différents :

• Le régime réel, les revenus de la SCPI seront imposés à votre tranche marginal d’imposition
• Le micro foncier qui permet de bénéficier d’un abattement de 30 % sur les revenus fonciers à condition que :
  • Ceux-ci soient inférieurs à 15 000 € ;
  • D’avoir déjà opté pour ce régime pour de la location nue ;
  • Vous ne déteniez pas de bien immobilier ou de parts de SCPI dont les revenus bénéficient déjà d’un régime fiscal dérogatoire.

Après la vente de vos parts : l’impôt sur la plus-value immobilière

À la revente de vos parts, la plus-value réalisée sera elle-aussi soumise à l’impôt mais sur les plus-values immobilières cette fois-ci qui s'élèvent à 19 %. Le régime est dégressif avec le temps. Ainsi, vous serez totalement exonérés après 22 ans de détention. Si la vente s'effectue avant, un barème d'abattement s’applique de la façon suivante : - 6 % pour chaque année de détention au-dessus de la 5^e et jusqu’à la 21^e année, - 4 % pour la 22^e année de détention. Côté prélèvements sociaux (17,2 %), même système mais avec une exonération totale après 30 ans de détention. Au-dessous de cette durée, l’abattement est le suivant : - 1,65 % pour chaque année de détention à partir de la 6^e année et jusqu’à la 21^e, - 1,60 % pour la 22^e année, - 9 % pour chaque année entre la 22^e et la 30^e.

Exemple de l'imposition d’une plus-value de 25 000 € :

Sans oublier l’IFI !

Être détenteur de parts de SCPI, c’est être propriétaire, au travers d’une société, de biens immobiliers. Qu’ils soient détenus directement ou indirectement, les biens immobiliers entrent dans l’assiette taxable de l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) des contribuables assujettis à cet impôt. Ainsi, la valeur des parts de SCPI à déclarer est communiquée chaque année par les sociétés gestionnaires. Le seuil d’imposition de l’IFI est fixé à 1 300 000 euros de patrimoine net taxable. À noter que le calcul de l’impôt s’applique à partir de 800 000 euros de patrimoine.

Comment optimiser la fiscalité des SCPI ?

Il existe cinq options pour optimiser sa fiscalité :

1. Le démembrement temporaire : il s’agit de diviser la pleine propriété en 2 pendant une durée définie (généralement 5 ou 10 ans) : la nue-propriété et l’usufruit. Le nu-propriétaire détient les droits de propriété des parts mais ne perçoit pas de revenus contrairement à l’usufruit qui, lui, perçoit les revenus mais n’est pas propriétaire. Pendant la durée du démembrement, le montant investi n’est pas assujetti à l'IFI, ni à l’impôt sur le revenu. Le prix des parts est décoté de 14 à 37 % sur le prix de la souscription en fonction de la durée de vie de la nue-propriété. Les revenus se trouvent ainsi démultipliés à terme. Il s’agit d’une option très intéressante fiscalement tout en permettant de préparer sa retraite.
2. La SCPI à crédit : En choisissant d’investir en SCPI avec un crédit bancaire, il devient possible de déduire les intérêts d’emprunt sur les revenus fonciers générés avec, à la clé, une réduction du montant de l’impôt sur le revenu. Avec les taux bas actuels « l’effet de levier » provenant du différentiel entre le coût de l’emprunt et le rendement servi qui est particulièrement intéressant. Une option à privilégier pour se constituer un patrimoine.
3. La SCPI d’immobilier résidentiel (fiscal) : Cette typologie de SCPI s’appuie sur les dispositifs fiscaux comme Pinel, Denormandie ou Malraux pour constituer leur patrimoine immobilier. En tant qu’investisseur, l’avantage fiscal s’élève entre 18 % et 21 % du montant investi pour un dispositif Pinel ou Denormandie et environ 17 % pour Malraux (l’avantage fiscal est applicable en une seule fois au titre de l’année de souscription). Quant au “déficit foncier” qui consiste à l’acquisition de logements anciens à rénover, l’avantage fiscal est de 22 % ou 30 % des dépenses de travaux.
4. Les SCPI souscrites dans un contrat d’assurance-vie : Il est également possible de souscrire des parts en SCPI dans le cadre d’une assurance-vie. Le choix des SCPI se révèle plus réduit et des frais de contrats non négligeables doivent être pris en considération (frais de gestion et frais d’entrée). Néanmoins, plusieurs avantages subsistent : en réinvestissant les revenus fonciers de la SCPI dans le contrat d'assurance-vie, vous évitez l'imposition ; en cas de rachat total ou partiel après 8 ans, l’assuré bénéficie d’une exonération d’impôt annuelle sur les produits (intérêts et plus-values) à concurrence de 4 600 € pour une personne seule et 9 200 € pour un couple. Enfin, en cas de décès, le capital versé aux bénéficiaires est exonéré de droits de succession, dans certaines conditions et dans les limites fixées par la réglementation.
5. Enfin, une autre piste d’optimisation peut également être explorée en choisissant une SCPI avec des biens situés en Europe, dans des pays fiscalement plus avantageux. La France prévoit, en effet, l’imposition des revenus dans le pays de localisation des immeubles, sans double imposition. Une simple déclaration de revenus doit être alors réalisée auprès de l’administration fiscale française. Dans ce cas, il n’y a pas de crédit d’impôt sur les intérêts d’emprunt en cas de souscription des parts de SCPI à crédit.
   
   

En synthèse :