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Crowdfunding immobilier PEA-PME

Comment loger le crowdfunding immobilier dans un PEA-PME ?

Le crowdfunding immobilier est un investissement proposant aux personnes physiques ou personnes morales de financer des opérations immobilières via une plateforme. Une fois le projet mené à bien, les prêteurs peuvent récupérer leur capital assorti des intérêts de l’ordre de 7 à 12%.

Depuis novembre 2019, les placements en crowdfunding immobilier peuvent être logés dans un Plan d’Épargne en Actions à destination des PME (PEA-PME). Un PEA-PME est une forme de compte titre. Son objectif premier est d’orienter l’épargne des résidents français vers les PME (Petite ou Moyenne Entreprise) et ETI (Entreprise de Taille Intermédiaire) françaises. Mais alors, comment loger le crowdfunding immobilier dans un PEA-PME ?

Loi PACTE et crowdfunding immobilier

Le décret d’application n° 2019-486 de la loi PACTE, entré en vigueur en novembre 2019, a eu deux implications directes sur le crowdfunding immobilier. La première étant l’augmentation du plafond réglementaire de collecte de 2,5M€ à 8M€. La seconde, qui fait l’objet de notre article, est la possibilité de loger les titres de crowdfunding dans un PEA-PME.

En inscrivant leurs titres dans un PEA-PME, les résidents fiscaux français pourront ainsi bénéficier de la fiscalité avantageuse déjà mise en place pour le PEA-PME.

Date du retrait Conséquences sur le PEA-PME Taux d'imposition du gain net

Avant 5 ans

Clôture du plan obligatoire

Prélèvement fiscaux de 12,8% 

Prélèvements sociaux de 17,2%

Après 5 ans

Pas de clôture du plan et nouveaux versements possibles

Prélèvement fiscaux de 0% 

Prélèvements sociaux de 17,2%

Pour rappel les investissements en crowdfunding immobilier sont soumis au prélèvement forfaitaire unique aussi appelé flat tax. Ils sont imposés à hauteur de 30% sur deux types d’impôts différents. Il y a tout d’abord les prélèvements sociaux qui s’élèvent à 17,2%. À ces prélèvements sociaux s’ajoutent des prélèvements fiscaux à hauteur 12,8%.

Quid de l’inscription des titres de crowdfunding dans un PEA-PME ?

Afin d’inscrire vos titres de crowdfunding dans votre PEA-PME il vous faut dans un premier temps interroger votre banque. En effet, à ce jour, aucun accord n’est préétabli avec les établissements bancaires. Il revient donc à la charge de l’investisseur de vérifier auprès de sa banque qu’elle accepte de loger ces titres non cotés.

Cette inscription a un coût (variable selon les établissements) pour les investisseurs. Ainsi, le gain fiscal pourrait bien souvent être atténué par les frais très coûteux appliqués par les banques. Les frais varient d’une banque à l’autre et ils sont appliqués pour l’intégration, la cession et les droits de garde annuels.

Depuis le 1er juillet 2020, un nouveau décret d’application de la loi PACTE a été mis en place. Les frais pour l’ouverture, le transfert, la tenue de compte et les transactions opérées sur les PEA-PME sont plafonnés. Désormais, les frais relatifs à un PEA-PME sont les suivants :

  • Les frais d'ouverture sont limités à 10 € ;
  • Les frais afférents à la tenue de compte et à la garde sont plafonnés à 0,4 % de la valeur des titres détenus ou de la valeur de rachat du contrat (avec des frais fixes par ligne de titres détenus limités à 25 € pour des titres non cotés) ;
  • Les frais de transaction, c'est-à-dire d'achat ou de vente, sont de 0,5 % du montant de la transaction si elle est réalisée en ligne et de 1,2 % si elle est réalisée par un autre moyen (téléphone ou courrier). Les frais de transaction sur titres non cotés font l'objet d'un plafond spécifique, fixé à 1,2 % du montant de l'opération ;
  • Les frais de transfert du PEA-PME dans un autre établissement sont de 50 € pour des titres non cotés.

Vous trouverez ci-dessous une simulation des frais que représente l’inscription d’une ligne dans un PEA-PME. Nous avons pris pour exemple un investissement de 3 000 € sur un projet de 24 mois avec une rémunération de 10% :

  Détention des titres en direct Inscription dans un PEA-PME dans les banques avant le 1er juillet 2020 * Inscription dans un PEA-PME après le décret d'application du 1er juillet 2020
Gains bruts 630 € 630 € 630 €
Total des frais 0 € -300 € -48 €
Fiscalité  -189 € -108,36 € ** -108,36 € **
Gains après fiscalité 441 € 221,64 € 473,64 €

* Estimation des frais dans la moyenne des banques
** Dans l’hypothèse d’un PEA-PME ayant au moins 5 ans d’existence

 

Depuis la loi PACTE, le plafond du PEA-PME s’est vu augmenté. Désormais, un épargnant peut investir jusqu’à 225 000 € sur son PEA-PME et 150 000 € sur son PEA. Cependant, le PEA-PME et le PEA sont cumulables. La somme totale versée sur ces deux plans par un même titulaire ne peut ainsi pas dépasser 225 000 €. Il est important de noter que même en cas de cumul, le plafond du PEA classique ne doit pas dépasser 150 000 €.

Pour rappel, le PEA-PME est une enveloppe transférable d’un établissement bancaire à un autre. Vous avez donc la possibilité de le déplacer si vous trouvez une banque vous proposant une tarification plus intéressante.

 

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